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14 geldwerte Tipps für Ihre Immobilien-finanzierung

Wichtige Tipps rund um Ihre Immobilienfinanzierung finden Sie hier:

 

1. Eigenkapital. Nicht immer ein Muss, aber immer sinnvoll

Die Banken wollen immer Eigenkapital, klar, sie wollen Ihr Risiko durch Zahlungsausfall minimieren. Umso mehr Eigenkapital sie mitbringen, umso günstiger daher der Zins. Ideal ist es immer, wenn Sie mindestens die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital abdecken können. Nicht ideal ist, wenn Sie Ihr komplettes Eigenkapital in die Finanzierung reinstecken. Der Umzug kostet ja schließlich Geld, die neue Einbauküche möglicherweise und überhaupt, etwas als Reserve zu behalten ist grundsätzlich klug.

Als Eigenkapital zählen:

Eigenkapital, das als Geldbetrag vorhanden ist
  • Bargeld, logisch
  • Geld, das auf Bankkonten, Tagesgeld-, oder Festgeldkonten vorhanden ist
  • Wertpapiere, z.B. Fonds oder Aktien
  • ein zuteilungsreifer Bausparvertrag
  • private Kredite von Verwandten oder Freunden
Eigenkapital, das als Sicherheit dient
  • eine weitere Immobilie in Ihrem Besitz, wenn sie möglichst schuldenfrei ist
  • unter Umständen das Grundstück, auf dem Sie ein Haus bauen wollen – falls Sie das Grundstück schon besitzen und nun den Hausbau finanzieren wollen
  • sonstige Wertgegenstände, zum Beispiel teure Gemälde oder Goldmünzen
  • angespartes Geld aus der Riester-Rente
  • Lebensversicherungen (der Rückkaufswert bei Kapitallebensversicherungen)
Eigenkapital, das als Eigenleistung erbracht wird
  • eigene fachgerechte Arbeitsleistung (es können auch Verwandte und Bekannte helfen) – diese „Muskelhypothek“ kann bis zu 15 % der Darlehenssumme ausmachen

2. Hohe Tilgung vereinbaren

Durch eine hohe Tilgung reduzieren Sie die Restschuld und sind so früher schuldenfrei. Die finanzielle Belastung ist zwar höher, doch je niedriger Ihr Darlehen bei der Anschlussfinanzierung ausfällt, desto günstiger wird der Kredit.


3. Optionen Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel nicht vergessen

Bis das Eigenheim vollständig bezahlt ist, vergehen in den allermeisten Fällen 20, 30 oder noch mehr Jahre. Ein langer Zeitraum, in dem sich sowohl privat als auch beruflich eine Menge verändern kann. Es gibt zum Glück verschiedene Möglichkeiten, den Kreditvertrag flexibel zu gestalten. Stichwort Sondertilgung: Boni des Arbeitgebers, eine Erbschaft oder freiwerdendes Spargeld – es ist sinnvoll, wenn größere Geldbeträge auch außerplanmäßig für die Tilgung des Darlehens eingesetzt werden können. Viele Kreditinstitute bieten heute kostenlose jährliche Sondertilgungsoptionen – meist bis zu 5% der Darlehenssumme.

Tilgungssatzwechsel: Das Einkommen einer Familie kann variieren. Ein Beispiel: Ein Paar mit doppeltem Einkommen und ohne Kinder hat ein Darlehen mit einer relativ hohen Rate abgeschlossen. Dann stellt sich überraschend doch noch Nachwuchs ein, und das monatliche Budget der frischgebackenen Familie ist vorübergehend deutlich kleiner. Kritische Situation.

Sinnvoll ist dann zum Beispiel, einen Tilgungssatzwechsel vorzunehmen, der von einigen Banken bis zu zweimal während der Zinsbindung kostenlos angeboten wird. Damit bleibt das Paar flexibel. So kann die anfängliche Tilgung vermindert und die monatliche Belastung verringert werden. Allerdings würde sich die Darlehenslaufzeit dadurch verlängern. Deshalb sollte das Paar bei einem Anstieg des Haushaltseinkommens, etwa durch Wiederaufnahme der vollen Beschäftigung nach der Elternzeit, wieder zu einer höhere Tilgung zurückkehren.


4. Vorsicht bei Kreditanfragen bei mehreren Banken

Grundsätzlich richtig: Mehrere Angebote von verschiedenen Banken einholen und bloß nicht gleich mit dem Angebot der Hausbank zufrieden geben. Die diese vergleichen zu können, müssen die Eckdaten immer gleich sein. Bedeutet: Zinsbindung in Jahren, die Tilgungshöhe und natürlich die Darlehenssumme sollten immer identisch sein.

Wichtig: Bestehen Sie grundsätzlich bei den Angeboten auf eine Konditionsanfrage. Diese wird nicht an die SCHUFA gemeldet und wirkt sich daher nicht negativ auf Ihr Schufa-Scoring aus. Denn: Sollten Sie mehrere Anfragen bei unterschiedlichen Banken ohne Hinweis auf eine Konditionsanfrage durchführen, so gehen die Banken von einer regulären Kreditanfrage aus, die immer bei der SCHUFA gelistet wird. Mehrere solcher Anfragen beeinflussen Ihren Score negativ. Dies führt unweigerlich zu schlechteren Zinsen und im schlimmsten Fall bis hin zur kompletten Ablehnung einer neuen Finanzierungsanfrage.

Wenden Sie sich gleich an einen Hypothekenvermittler wie HYPO14, um eine Immobilie zu finanzieren, werden die Angebote der Banken sofort untereinander verglichen. Die Anfrage erfolgt grundsätzlich schufaneutral. Zusätzlich spart die Bank mit einem Hypothekenvermittler hohe Kosten. Wir können daher in den meisten Fällen einen niedrigeren Zinssatz bieten, als wenn Sie direkt zur selben Bank laufen würden.


5. Grunderwerbsteuer sparen mit beweglichem Inventar

Beim Hauskauf, lassen Sie bewegliches Inventar wie z.B. die Einbauküche, die Photovoltaikanlage, das Gartenhäuschen gesondert im Kaufvertrag ausweisen. Das reduziert den Kaufpreis und Sie zahlen weniger Grunderwebsteuer. Die Finanzierung wird dadurch günstiger. Achten Sie aber darauf, dass die ausgewiesenen Preise realistisch sind. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel maximal 15 Prozent des Kaufpreises. Wird das Finanzamt skeptisch, kann es einen Nachweis verlangen.


6. Immer erst die Finanzierung klären, dann Kaufvertrag unterschreiben

Bevor Sie beim Notar oder dem Bauträger den Kaufvertrag für Ihre Immobilie unterschreiben, setzen Sie Ihre Unterschrift unter Ihre Immobilienfinanzierung. Ohne die Zusage der Bank für Ihr Darlehen, können Sie kein Haus finanzieren. Idealerweise vereinbaren Sie innerhalb von zwei Wochen nach Abschluss der Finanzierung einen Termin beim Notar zur Unterschrift des Kaufvertrages. Sollte der Kaufvertrag dann nicht zustande kommen, sind Sie innerhalb der zweiwöchigen Widerrufsfrist für den Darlehensvertrag, sodass sie ohne Probleme davon zurücktreten können.


7. Besser zu zweit

Als alleiniger Darlehensnehmer ist das Risiko eines Zahlungsausfalls für die Bank höher. Mit einem zweiten Darlehensnehmer haben Sie bessere Chancen auf einen günstigen Kredit. Das Risiko verteilt sich so auf zwei Schultern. Das wird von der Bank mit niedrigeren Zinsen belohnt.


8. Wählen Sie in Zeiten niedriger Zinsen eine lange Zinsbindung

Sind die Zinsen niedrig, nutzen Sie diesen Tipp: Vereinbaren Sie eine möglichst lange Zinsbindung. So sichern Sie sich die niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Zinsen langsam wieder steigen. Eine lange Zinsbindung ist mit einem höheren Zinssatz verbunden. Allerdings wiegt die Zinsersparnis über diesen langen Zeitraum meist schwerer. – Lesen Sie hierzu auch Tipp 11


9. Beim Hausbau: Bereitstellungszinsen hinauszögern

Wenn Sie ein Haus bauen, wird das Darlehen nicht in der vollen Summe ausgezahlt, sondern „häppchenweise“. Ist ein Bauabschnitt erledigt und das Bauunternehmen stellt die Rechnung aus, leiten Sie diese an die Bank weiter. Sie überweist dann Ihnen oder direkt dem Bauunternehmen die Summe. Für die Zeit, die die Bank Ihnen das Geld zur Verfügung stellt, fallen sogenannte Bereitstellungszinsen auf die Summe an, die noch auf dem Konto verbleibt.

Wenn möglich, zögern Sie daher die bereitstellungsfreie Zeit so lange wie möglich hinaus. Vereinbaren Sie eine bereitstellungsfreie Zeit. Haben Sie beispielsweise im Januar eine bereitstellungsfreie Zeit von sechs Monaten vereinbart, zahlen Sie bis Juni keine Zinsen. Es lohnt sich daher, den Bau in dieser Zeit voranzutreiben und so viele Bauabschnitte wie möglich abzuschließen. Vereinbaren Sie mit der Bank am besten, dass Sie zunächst das Darlehen nach und nach abrufen können, anstatt zuerst Ihr Eigenkapital zu verbrauchen. Rufen Sie erst Ihr Darlehen ab, fallen weniger Bereitstellungszinsen auf die Summe an, die auf dem Konto verbleibt. Zahlen Sie die Rechnungen für jeden Bauabschnitt erst von Ihrem Eigenkapital, bleibt mehr Geld auf dem Konto liegen, auf das Sie dann auch mehr Bereitstellungszinsen zahlen.


10. Auf zwei Darlehen aufteilen

Anstelle von nur einem Kredit, können sie den Darlehensbetrag auch auf zwei Kredite (oder mehr) aufteilen. Das kann sich lohnen, wenn Sie unterschiedliche Laufzeiten für die beiden Kredite vereinbaren. Der Kredit mit der geringeren Laufzeit geht mit einem niedrigeren Zinssatz einher, sodass sie Zinsen sparen. Doch Vorsicht: Es lohnt sich nur, wenn Sie die Restschuld des Kredits mit der geringeren Laufzeit nach Ende vollständig tilgen können. Das ist beispielweise dann der Fall, wenn Sie eine Erbschaft, Schenkung oder Auszahlung aus Lebens- oder Rentenversicherung erwarten.

Sie können zudem ein Annuitätendarlehen mit einem Bausparsofortdarlehen kombinieren. Wie bei einem Bausparvertrag zahlen Sie dann zunächst 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme ein. Erst nachdem sie die Mindestsparsumme eingezahlt haben, beginnen Sie mit der Tilgung des Bausparsofortdarlehens. Mit einem Bausparsofortdarlehen sichern Sie sich die historisch niedrigen Zinsen von heute für morgen. Das ist von Vorteil, wenn die Zinsen gerade wieder steigen.


11. Sonderkündigungsrecht: Ihr gutes Recht

Der Gesetzgeber hat jedem Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren eingeräumt. Dauert Ihre Zinsbindung also länger als zehn Jahre dürfen Sie zu jeder Zeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Ihre Zinsbindung für 12, 15, 20, 25 oder mehr Jahre abgeschlossen wurde. Sie dürfen Ihren Darlehensvertrag nach zehn Jahren jederzeit beenden. Sind die Zinsen seit Abschluss Ihres Vertrages vor zehn Jahren oder mehr gesunken, lohnt sich ein Abschluss eines neuen Vertrages, also eine Umschuldung, zu neuen Konditionen und einem niedrigeren Zinssatz. Besonders in Zeiten niedriger Zinsen sind Darlehen sehr attraktiv und die Ersparnis bei einem Wechsel erheblich.


12. Fördergelder nicht vergessen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Ihnen diverse Förderprogramme an. Vielen glauben eine Förderung der KfW sei nur bei Modernisierungen oder energetische Maßnahmen möglich. Falsch. Auch als Käufer einer gebrauchten Immobilie haben Sie bspw. Anspruch auf bis zu 100.000,- EUR Fördermittel, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen. Unter anderem unterstützt die KfW auch Energieeffizienzhäuser.

Einer weitere Art von Fördergelder: Mit dem Baukindergeld werden seit Anfang September 2018 Familien unterstützt. Für jedes im Haushalt lebende Kind gibt es jährlich 1.200 Euro für bis zu zehn Jahre. Einige Bundesländer bieten darüber hinaus regionale Zuschüsse für weitere Bauvorhaben an. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank oder einem Finanzdienstleister wie HYPO14 nach den Möglichkeiten in Ihrer Region. Einen KfWKredit beantragen Sie in der Regel über die Bank und nicht direkt bei der KfW. Ausnahme: Das Baukindergeld wird über das Zuschussportal der KfW beantragt.


13. Grundstück und Immobilie trennen

Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie auf den erworbenen Grund und Boden. Das bedeutet: Kaufen Sie Haus und Grundstück zusammen, zahlen Sie auf den gesamten Kaufpreis die Grunderwerbsteuer. Wenn Sie die Möglichkeit haben, kaufen Sie zunächst das Grundstück und erst später die Immobilie. Häufig sind die Grundstücke billiger als die Immobilie darauf, sodass Sie weitaus weniger Grunderwerbsteuer zahlen. Wichtig: Schließen Sie für das Grundstück und den Hauskauf zwei unterschiedliche und inhaltlich getrennte Verträge ab. Zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Immobilienkauf sollten zudem mindestens sechs Monate liegen.


14. Können Sie Eigenleistung einbringen?

Unser letzter Tipp für Ihre Baufinanzierung wird häufig auch „Muskelhypothek“ genannt. Eigenleistungen werden als eine Art Eigenkapital angesehen. Wenn Sie viele Arbeiten selbst durchführen, honoriert die Bank dies mit einer günstigeren Finanzierung. Schätzen Sie Ihre Fähigkeiten allerdings realistisch ein. Natürlich akzeptiert eine Bank Eigenleistungen eher von einem Berufshandwerker als von einem z.B. „Büromensch“.  In der Regel sparen Sie zwischen fünf bis zehn Prozent durch Eigenleistung ein.

Leyla Haddi

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