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F.A.Q.

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

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Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Was sind Anschlussfinanzierungen, Umschuldungen und Prolongationen?
Eine Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung, die auf einen Kredit mit ablaufender Zinsbindung folgt, um eine verbleibende Restschuld zu tilgen. Bei einer Baufinanzierung vereinbaren Sie mit Ihrem Bankinstitut einen Kreditvertrag, in dem die Zinsbindung sowie die Laufzeit geregelt sind. Die Laufzeit des ersten Kredits gilt nicht für die gesamte Zeitspanne der Baufinanzierung, sondern kann zwischen 5 und 20 Jahren variieren. Am Ende dieser Zeit bleibt häufig eine Restschuld offen, die es mit einer Anschlussfinanzierung zu begleichen gilt. Eine Anschlussfinanzierung setzt folglich da ein, wo der erste Kredit nach einer festvereinbarten Zeitspanne aufhört. Damit endet gleichsam die Zinsbindung, sodass ein neuer Anschlusskredit mit einer neuer Zinsbindung den alten Vertrag ersetzt, um die ausstehende Restschuld zu begleichen.
Arten der Anschlussfinanzierung
Bei einer Anschlussfinanzierung haben Sie die Möglichkeit zwischen drei Arten zu wählen:
Bei einer Prolongation vereinbaren Sie mit Ihrer Hausbank neue Konditionen, um das verbleibende Darlehen abzuzahlen. Dabei werden in der Regel die Zinsbindung und die Laufzeit neu festgelegt. Die Bank schickt Ihnen also kurz vor Ablauf der Erstfinanzierung ein neues Angebot zu. Mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie die Anschlussfinanzierung und die Prolongation gilt als vereinbart. Ein Nachteil hat die Prolongation: Die angebotenen Zinsen sind häufig nur mittelmäßig. Sind Sie mit dem Angebot Ihrer Hausbank nicht zufrieden und haben von einer alternativen Bank ein besseres Angebot bekommen, bietet sich eine Umschuldung an.
Eine Umschuldung ist eine gute Möglichkeit, von günstigeren Zins- und Tilgungssätzen eines neuen Kredits zu profitieren. Bei einer Umschuldung können Sie aber auch mehrere Kredite zu einer Gesamtschuld zusammenfassen, sodass alle dieselben Konditionen haben. Legt Ihnen die Hausbank ein günstiges Angebot vor, kann eine Umschuldung auch innerhalb einer Bank vorgenommen werden. Berücksichtigen Sie jedoch die Kündigungsfristen der einzelnen Kreditverträge, da bei einer vorzeitigen Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen kann. Die Kündigung bestehender Kredite lohnt dann, wenn die zu erwartende Zinseinsparungen höher sind als die Summe der Vorfälligkeitsentschädigung.
Die dritte Möglichkeit ist das sogenannte Forward-Darlehen. Es kann abgeschlossen werden, wenn Ihre Zinsbindungsfrist in weniger als 66 Monaten (6,5 Jahre) abläuft, jedoch noch mindestens 12 Monate beträgt. Diese Art der Anschlussfinanzierung hat den Vorteil, dass Sie die niedrigen Zinsen in der Zeit des Abschlusses mitnehmen können, die Laufzeit des Kredits jedoch erst nach Ablauf der alten Zinsbindung beginnt.
Anschlussfinanzierung zum Ende meiner Zinsbindung
Den wenigsten Kreditnehmern ist bewusst, dass Sie nach Ende der Zinsbindung die Bank problemlos wechseln können. Deshalb akzeptieren viele Darlehensnehmer entweder aus Trägheit, oder auch aus Unwissenheit das Verlängerungsangebot Ihres Kreditgebers. Dabei sollten Sie gerade das Verlängerungsangebot Ihrer Bank sehr genau prüfen.
Viele Banken offerieren Ihnen Angebote, welche vielfach bis zu 0,50% teurer sind als ein Vergleichsangebot durch HYPO14. Weiterhin argumentieren viele Banken gegenüber ihren Kunden, dass ein Bankenwechsel sehr teuer, umständlich und zeitintensiv ist. Aber gerade dies ist nicht der Fall.
Unser Tipp: 
Um zu sehen, wie gut das Verlängerungsangebot Ihrer Bank wirklich ist, sollten Sie sich ein Vergleichsangebot von HYPO14 erstellen lassen. Da wir den gesamten Baufinanzierungsmarkt kennen, erhalten Sie sofort einen Überblick über die derzeitige Marktsituation. Damit Sie nicht unnötig in Zeitdruck geraten, sollten Sie drei Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung mit uns in Kontakt treten. Dann verbleibt Ihnen genügend Zeit, alle Varianten zu überprüfen und die vorteilhafteste auszuwählen.
Anschlussfinanzierung während meiner Zinsbindung
Ein Wechsel innerhalb der Zinsbindung gestaltet sich in der Regel als sehr schwierig. Bei Zinsbindungen unter 10 Jahren gibt es keinen Rechtsanspruch auf eine vorzeitigte Kündigung. Sie sind deshalb auf die Mithilfe Ihrer Bank angewiesen. Stimmt die Bank einer vorzeitigen Kündigung zu, so berechnet diese eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Entschädigung ist im Allgemeinen so hoch, dass sich ein Wechsel für Sie nicht mehr rechnet.
Anders verhält es sich bei Zinsbindungen größer 10 Jahre. Denn Sie haben nach deutschem Recht 10 Jahre nach Vollauszahlung die Möglichkeit, mit einer Frist von sechs Monaten das Darlehen ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Das bedeutet, dass Sie in diesem Fall problemlos vom günstigen Zinsmarkt profitieren können. Auf diese Weise lassen sich sehr oft erhebliche Summen einsparen – und das bei einer niedrigeren monatlichen Belastung.
Unser Tipp:
Um nicht das Risiko steigender Zinsen in Kauf zu nehmen, sichern Sie sich bereits heute die Zinsen für morgen. Sofern Ihre verbleibende Zinsbindungsfrist nur noch bis zu 60 Monate beträgt, sollten Sie sich durch uns ein Angebot für ein Forwarddarlehen erstellen lassen.
Anschlussfinanzierung - heute bereits für morgen? Was ist ein Forwarddarlehen?
Wenn die Bauzinsen niedrig sind, aber Ihre Zinsbindungsfrist erst innerhalb der nächsten 60 Monate ausläuft, können Sie sich bei uns bereits heute mit einem sog. Forwarddarlehen die günstigen Zinsen für morgen sichern.
Mit dem Forwarddarlehen sichern Sie sich bereits bis zu 60 Monate vor dem Ende Ihrer eigentlichen Zinsbindung Ihre Anschlussfinanzierung. Diese Variante hat besonders dann ihren Reiz, wenn Sie in der Zukunft mit steigenden Zinssätzen rechnen. Denn in diesem Fall haben Sie sich das aktuelle niedrigere Zinsniveau bereits für Ihre Anschlussfinanzierung fest gesichert.
Gerade in Zeiten niedriger Zinsen eine kluge Vorgehensweise.
Wähle ich lieber eine kurze oder eine lange Zinsbindung?
Annuitätendarlehen gibt es mit Zinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren. Wählen Sie beispielsweise eine 5-jährige Zinsbindung, zahlen Sie 5 Jahre den vereinbarten Zins. Ist Ihr Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt (Regelfall), so müssen Sie entweder ein neues Darlehen aufnehmen, oder das alte Darlehen zu neuen Bedingungen verlängern. Man spricht dann von einer Anschlussfinanzierung.
Je nachdem, ob zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung die Zinsen hoch oder niedrig sind, wird Ihre weitere Finanzierung entweder teuerer (bei höheren Zinsen) oder billiger (bei niedrigeren Zinsen). Als Faustregel gilt deshalb: je niedriger die Zinsen, desto länger sollten Sie die Zinsbindung wählen.
Der Nachteil einer langen Zinsbindung liegt jedoch darin, dass Sie im Falle eines zukünftigen Zinsrutsches nicht davon profitieren. Die Banken bestrafen einen vorzeitigen Ausstieg aus dem Darlehen mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen. Läuft Ihr Darlehen aber bereits 10 Jahre oder länger, haben Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich die Möglichkeit, das Darlehen ganz oder teilweise mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zurückzuzahlen.
Unser Tipp:
Es macht durchaus Sinn, in manchen Fällen das Risiko zu streuen. So können Sie zum Beispiel Ihr Darlehen in mehrere kleinere Darlehen aufteilen. Das Darlehen mit der geringsten Zinsbindung sollte hierbei die größte Tilgung haben.
Welche Kosten entstehen für mich bei einem Bankenwechsel?
Ein Bankenwechsel ist weder teuer, noch kompliziert oder aufwendig. In den meisten Fällen genügt bei einer Umschuldung eine Abtretung der Grundschuld.
Bei einer Grundschuld in Höhe von EUR 100.000 würde Sie eine Abtretung ca. EUR 250 kosten. Ein besserer Zinssatz hingegen kann Ihnen während der Laufzeit mehrere Tausend Euro sparen.
Unser Tipp: 
Lassen Sie sich nicht durch Ihre Bank verunsichern. Ein Bankenwechsel ist weder teuer noch aufwendig. Bevor Sie das Verlängerungsangebot Ihrer Bank akzeptieren, lassen Sie sich auf jeden Fall ein Vergleichsangebot durch HYPO14 erstellen.
Darf sich ein Darlehen automatisch verlängern?
Ja, ein Darlehen darf sich automatisch verlängern, aber nur zu bestimmten Bedingungen. Zum Hintergrund: Läuft die Sollzinsbindung Ihres Immobiliendarlehens ab, muss die Bank Ihnen drei Monate vor diesem Ablauf schriftlich mitteilen, ob sie den Kreditvertrag mit Ihnen verlängern möchte oder nicht. Ist sie dazu bereit, unterbreitet sie Ihnen normalerweise auch direkt ein Angebot und setzt eine Frist, innerhalb der sie dieses Angebot aufrechterhält. Sie können sich dann entscheiden, ob Sie es annehmen oder ablehnen möchten. Nehmen Sie es an, tätigen Sie eine Prolongation. Lehnen Sie es ab, dann benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank.
Doch was passiert, wenn der Kunde überhaupt keine Anschlussfinanzierung abschließt?
Reagieren Sie als Kunde nicht auf das Angebot der Bank und kümmern sich auch nicht anderweitig um eine Anschlussfinanzierung, wird das alte Darlehen bei der Ihrer alten Bank automatisch als variables Darlehen fortgeführt. Das ist gängige Praxis, kann für den Kunden aber teuer werden: Variable Darlehen werden wesentlich höher verzinst als Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung. Banken orientieren sich bei den Zinssätzen für variable Darlehen am Referenzzinssatz Euro Interbank Offered Rate (EURIBOR) und fügen ihm noch etwa 1-2 Prozentpunkte pro Jahr als Marge hinzu.
Läuft die Baufinanzierung also einfach als variables Darlehen weiter, kann sich die Rate alle drei Monate durch einen steigenden oder sinkenden Zinssatz verändern. Hatten Sie in den Jahren zuvor einen sehr viel höheren Zinssatz, macht sich der zurzeit günstige, ans jetzige Marktniveau angepasste Zinssatz des variablen Darlehens im ersten Moment positiv bemerkbar: Ihre Rate sinkt.
Dennoch ist es in diesem Moment immer besser, eine Anschlussfinanzierung mit fester Zinsbindung abzuschließen und die Baufinanzierung nicht einfach weiterlaufen zu lassen, weil Sie damit in der Regel noch günstiger fahren. Rein finanziell betrachtet, liegt es also stark im Interesse des Kunden, das variable Darlehen so schnell wie möglich durch einen günstigeren, sichereren Kredit mit Zinsbindung zu ersetzen.
Dafür können variable Darlehen – wie der Name schon vermuten lässt – jederzeit mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist vollständig abgelöst werden. Diese Ablösung verursacht keine weiteren Kosten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird bei variablen Darlehen nicht erhoben.
Darf die Bank einfach eines der unterbreiteten Angebote als angenommen werten, wenn sie keine Antwort bekommt?
Nein, das darf sie nicht. Unlängst gab es einen Fall, in dem eine Bank dem Kunden ein Prolongationsangebot gemacht hat, und ihm mitteilte, dass sie das Angebot als angenommen betrachte, falls sich der Kunde in einer bestimmten Frist nicht zurückmelden sollte. Als der Kunde nicht reagierte, führte die Bank dessen Baufinanzierung weiter, als hätte er das Angebot akzeptiert. Dies erwies sich als rechtswidrig: Die Bank hätte das Schweigen des Kunden nicht als Zustimmung werten dürfen, entschied das Oberlandesgericht Hamm (Az.: 4 U 38/16).
Kriege ich eine Anschlussfinanzierung bei der KfW?
Ob Sie eine Anschlussfinanzierung bei der KfW bekommen, hängt davon ab, in welcher Situation Sie sich befinden:
  1. Fall: Sie haben aktuell eine gängige Baufinanzierung, die bald ausläuft und brauchen hierfür eine Anschlussfinanzierung? In diesem Fall lautet die Antwort ganz klar: Nein. Es ist nicht möglich, hierfür einen Kredit der KfW zu verwenden, denn sie sind nicht zur Umschuldung gedacht.

2. Fall: Sie haben aktuell ein KfW-Darlehen, dessen Zinsbindung in Kürze endet, dessen Vertragslaufzeit gleichzeitig aber noch einige Jahre weiterläuft? In diesem Fall sind Sie ja sogar dazu verpflichtet, den KfW-Kreditvertrag weiterzuführen. Die KfW wird Ihnen rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung mitteilen, zu welchen neuen Zinskonditionen sie Ihren Vertrag weiterführt und überlässt Ihnen gleichzeitig die Wahl einer neuen Zinsbindung. In der Regel können Sie sich dann für 5 oder 10 Jahre entscheiden. In diesem Fall kann man streng genommen gar nicht von einer Anschlussfinanzierung sprechen, da einfach nur ein bereits bestehender Vertrag zu neuen Zinsbedingungen fortgeführt wird. Diese Variante ähnelt somit eher einer Prolongation.

3. Fall: Sie haben aktuell ein KfW-Darlehen, bei dem in Kürze gleichzeitig die Sollzinsbindung und die Vertragslaufzeit ablaufen? Dann ist eine Fortführung des Vertrags bei der KfW leider nicht möglich, und Sie erhalten auch keinen neuen KfW-Kredit. Sie müssen das alte KfW-Darlehen in diesem Fall durch einen anderweitigen Kredit, zum Beispiel eine neue Baufinanzierung, ablösen. Damit geht ein Zinsänderungsrisiko einher: Mit etwas Pech verschlechtern sich bei der Anschlussfinanzierung über die KfW die Bedingungen, unter denen Sie die Restschuld weiterfinanzieren müssen. Doch auch hierfür gibt es günstige Angebote und sinnvolle Wege, mit denen Sie dem Zinsänderungsrisiko vorbeugen. So können Sie beispielsweise eine Anschlussfinanzierung bei Ihrer Hausbank abschließen. Holen Sie sich hierzu rechtzeitig vor dem Ende der Zinsbindung ein Angebot ein. Können Sie eine gute Bonität nachweisen, erlaubt Ihre Bank eventuell auch eine Aufstockung Ihrer Baufinanzierung mit dem Restschuldbetrag. Fragen Sie einfach mal nach dieser Option.

Zinsbindung läuft aus, was nun? Muss ich kündigen?
Die eigenen vier Wände können sich die meisten nur mit Hilfe eines Kredits leisten. Darin sind die vereinbarten Konditionen für die Zinsbindung und die Laufzeit festgelegt, um eine erste Finanzierung für das Eigenheim gewährleisten zu können. Nach diesem Zeitraum – in der Regel nach 5 bis 20 Jahren – läuft die Zinsbindung aus. Dann wird es Zeit sich rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Wir empfehlen, bereits fünf Jahre vor Ablauf des Kredits die Zinsentwicklung zu beobachten, um beispielsweise ein günstiges Forward-Darlehen nutzen zu können. Allerspätestens drei Monate vor Ablauf ist es ratsam, Angebote verschiedener Bankinstitute einzuholen und miteinander zu vergleichen, um die für Sie optimalste Finanzierung herauszufiltern. Die folgenden drei Möglichkeiten stehen Ihnen für eine Anschlussfinanzierung zur Verfügung:
Prolongation: Der Kreditvertrag wird zu denselben Konditionen beim bestehenden Bankinstitut verlängert.
Umschuldung: Sie vereinbaren einen neuen Darlehensvertrag. Dieser Schritt ist häufig mit dem Wechsel zu einer anderen Bank verbunden.
Forward-Darlehen: Das Forward-Darlehen kann bis zu 5,5 Jahre vor Ablauf der ersten Finanzierung angeschlossen werden, um sich die zu diesem Zeitpunkt günstigen Zinsen zu sichern.
Lassen Sie sich nicht allein von vermeintlich günstigen Bauzinsen blenden, sondern achten Sie u.a. auch auf eine gebührenfreie Sondertilgung und Tilgungssatzänderungen. Generell sollte eine Anschlussfinanzierung günstiger sein als eine Erstfinanzierung.
Eine vorzeitige Kündigung des bestehenden Kreditvertrages ist nicht ganz einfach und nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Der Gesetzgeber räumt dem Kreditnehmer das Recht ein, seine Restschuld frühestens nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückzuzahlen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wer seinen Kredit also nach zehn Jahren abbezahlen kann oder sich für eine Umschuldung entschieden hat, kann von diesem Recht Gebrauch machen. Aber Vorsicht: Das Darlehen muss dann innerhalb von zwei Wochen beglichen werden. Die vorzeitige Kündigung lohnt sich, wenn Sie von günstigen Zinsen profitieren möchten. Bei niedrigen Zinsen sollten Sie eine lange Vertragslaufzeit wählen, währenddessen bei hohen Zinsen eine möglichst kurze Laufzeit ratsam ist.
Bei Arbeitslosigkeit, Scheidung, Umschuldung, Krankheit oder Umzug gilt laut Bundesgerichtshof ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall kann die Bank für den Zinsausfall allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
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