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Damit die Bank nicht zuviel kassiert - Welche Darlehensform ist für mich ideal?

Die Banken sind so erfinderisch wie flexibel, was die Gestaltung und die Eigenheiten der unterschiedlichen #Hypothekendarlehen angeht. Da jeder #Bauherr andere Anforderungen an seine #Immobilienfinanzierung stellt, gibt es keine Finanzierungsform, die ausnahmslos gut oder schlecht wäre. Manche Darlehensangebote basieren jedoch mehr auf den Eigeninteressen der Banken, als dass sie dem Kreditnehmer nutzen. Deshalb finden Sie hier eine Übersicht der 6 bekanntesten Darlehensarten, die Ihnen die Vor- und Nachteile des jeweiligen Finanzierungsmodells aufzeigt.

Viele glauben die für sich geeignete Finanzierungsform zu kennen. Meist weil Sie keine Alternativen kennen. Das sollten wir ändern.

Die meisten Anfragen die ich zum Thema Baufinanzierung erhalte kreisen um die Worte Zinssatz und #Sondertilgung. So als ob es nichts anderes gäbe, so als ob bereits bekannt wäre welche Finanzierungsform die Bedürfnisse des künftigen Eigenheimbesitzers erfüllt.

Letztendlich fragen die meisten nach dem Zinssatz bei X Jahren #Zinsfestschreibung mit Sondertilgungen in Höhe von XY-Prozent. Das altbekannte #Annuitätendarlehen also.

Die Finanzierung von der Stange. Die Finanzierung, die von den meisten Banken propagiert / empfohlen wird. Warum? – Ein Schelm, wer Böses dabei denkt.

Ein Annuitätendarlehen ist gut – oftmals. Doch passt es zu Ihrer #Lebensplanung? Ist es die ideale und flexible #Finanzierungsform für Ihr Vorhaben? Gibt es Alternativen? – Schauma mal:

1. Annuitätendarlehen – (4 von 5 Sternen)

! ist was? !

Klassische Darlehensform mit unterschiedlich langer Zinsfestschreibung. Besonderheiten müssen meist separat vereinbart und mit #Zinszuschlag bezahlt werden. Bei dieser Darlehensart bleibt die Ratenhöhe unverändert hoch. Der Tilgungsanteil wird nach jeder Ratenzahlung höher, weil durch die erfolgte Tilgung der Zinsbetrag zunehmend kleiner wird.

+ positiv +

Bietet Zinssicherheit, ist aber relativ unflexibel bei Vertragsveränderungen während der Zinsbindung. Zinssatz hängt ab von Zinsbindung und Beleihungskriterien. Ein niedriger Zinssatz sollte zu verstärkter Tilgung genutzt werden.

– negativ –

Je niedriger der Zins, desto länger ist die Rückzahlungszeit (= umso teurer die Gesamtfinanzierungskosten), weil der ersparte geringe Zinsanteil in den ersten Jahren den Tilgungsanteil nur unwesentlich erhöht. Dadurch bleibt die #Restschuld relativ hoch, was zu einer teuren #Anschlussfinanzierung führt. Dies trifft insbesondere in der jetzigen Niedrigzinsphase zu.

2. Annuitätendarlehen aufgeteilt – (3,5 von 5 Sternen)

! ist was? !

Aus Gründen größerer Flexibilität wird oft empfohlen, das Darlehen in Verträge mit unterschiedlichen Zinsbindungszeiten aufzuteilen. Eine kürzere #Zinsfestschreibung bedeutet in den meisten Fällen auch einen niedrigeren Zins. Die meisten dieser Angebote schaden dem Kunden jedoch mehr, als dass sie nutzen.

+ positiv +

Nur wer sicher ist, den Darlehensteil mit der kürzeren Zinsbindung innerhalb der Frist komplett tilgen zu können, kann das Annuitätendarlehen aufteilen und dafür günstigere Zinssätze nutzen.

– negativ –

Es stehen immer nur kleine Darlehensteile zur Anschlussfinanzierung an, und die bisherige Bank macht die erste Rangstelle im Grundbuch nicht frei. Das führt zu einer schlechten Verhandlungsposition gegenüber der Bank und einem geringen Interesse anderer Banken, da es sich um nachrangige, kleine Baudarlehen handelt. Mit einem aufgeteilten Annuitätendarlehen versuchen Banken meist den Kunden so lange wie möglich an sich zu binden. Ausführlich Infos erhalten Sie in einem andere Artikel: „Stolperfallen beim kombinieren verschiedener Darlehenslaufzeiten“

3. Darlehen mit Bausparkonto – (4,5 von 5 Sternen)

! ist was? !

Ein weniger bekanntes aber in den meisten Fällen attraktives Angebot. Es sieht statt einer regelmäßigen Tilgung den Abschluss eines Bausparvertrages vor. Bei einer solchen Kombination wird das Darlehen nicht getilgt. Der Bauherr oder Käufer zahlt nur die Darlehenszinsen und überweist den Tilgungsanteil auf ein abgetretenes Bausparkonto. Welcher Bausparvertrag zu welchem Bankdarlehen „passt“ sollte im Beratungsgespräch abgestimmt werden.

+ positiv +

Wenn der Bausparvertrag zugeteilt ist und das Bankdarlehen abgelöst wird, profitieren Bauherren und Immobilienkäufer von den niedrigen Bausparzinsen. Steigende Zinsen am Markt sind dann irrelevant, denn der Zinssatz wurde bereits bei Unterschrift des Bausparvertrages verbindlich vereinbart. Zinsänderungsrisiko entfällt, Anschlussfinanzierung nicht erforderlich. Die Monatsraten sind von Anfang bis Ende immer bekannt. Eine Restschuld gibt es nicht. Sondertilgungen sind in beliebiger Höhe möglich. Ingesamt ein sehr flexibles Modell. Trotz Abschlussgebühr fallen durch kürzere Laufzeiten niedrigere Gesamtkosten an. In der aktuellen Niedrigzinsphase eine von der Stiftung Warentest empfohlene Finanzierungsform.

– negativ –

Bei jedem Bausparvertrag zahlt man eine Abschlussgebühr (1% oder 1,6% der Bausparsumme).

4. Volltilgerdarlehen (3,5 von 5 Sternen)

! ist was? !

Ein so genanntes Volltilgerdarlehen unterscheidet sich vom klassischen Annuitätendarlehen nur in einem Punkt: am Ende der vereinbarten Zinsfestschreibung ist das Darlehen zurück bezahlt. Sie zahlen beim Volltilger-Darlehen über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende Rate, die sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammensetzt. Die anfängliche Tilgung wird in einer Höhe vereinbart, dass das bestehende Darlehen während der Zinsbindung vollständig zurückbezahlt wird.

+ positiv +

Das Volltilgerdarlehen ermöglicht hohe Planungssicherheit, weil Zinsen und Tilgung für die gesamte Laufzeit fest sind. Es bleibt keine Restschuld: Mit dem Volltilgerdarlehen finanzieren Sie den gesamten Kaufpreis auf einen Schlag.

– negativ –

Um den gesamten Kaufpreis zu finanzieren, ist eine wesentlich höhere Rate nötig. Oft scheitern diese hohen Raten an der Finanzierbarkeit. Volltilger schließen auch Sondertilgungsmöglichkeiten aus. Für den Kreditnehmer können diese jedoch nützlich sein, um beispielsweise einmalig oder jährlich einen Teil der Restschuld auf einen Schlag zurückzuzahlen und Zinsen zu sparen. Tilgungspausen akzeptieren die meisten Darlehensgeber nicht. Volltilgerdarlehen sind recht unflexibel.

5. Variables Darlehen – (3 von 5 Sternen)

! ist was? !

Bei variablen Darlehen ist die Bank verpflichtet, den Zinssatz an einen Referenzzins zu koppeln. Meist ist dies der Drei-Monats-Euribor. Sinkt der Referenzzins, muss die Bank den Darlehenszins entsprechend den Vereinbarungen anpassen. Ein solches Darlehen kann kurzfristig ganz oder teilweise gekündigt werden.

+ positiv +

Solche Darlehen eignen sich gut für kurze Überbrückungszeiträume, aber auch in Zeiten fallender Zinsen. Ist der Zinsrutsch zu Ende, kann man kostenfrei und problemlos in ein Darlehen mit festen Zinsen wechseln.

– negativ –

Variable Darlehen werden sehr oft mit einer Bearbeitungsgebühr vergeben, damit sich für die Bank selbst bei einer kurzfristigen Rückzahlung der Aufwand lohnt. Bauherren, die bei der Finanzierung bis an ihre Belastungsgrenze gehen, sollten bedenken, dass es keine Garantie für fallende Zinsen gibt.

6. Cap-Darlehen – (2,5 von 5 Sternen)

! ist was? !

Cap-Darlehen sind eher seltene variable Darlehen mit einer Zinsbegrenzung nach oben. Diese Absicherung gegen eine unerwünschte Zinssteigerung bezahlen Darlehensnehmer mit einer Einmalprämie (Cap-Prämie).

+ positiv +

Wer das gesamte Darlehen oder einen Teilbetrag mit variablen Zinsen und Vertragsbedingungen ausstattet, sichert sich vor unerwarteten Zinssteigerungen ab, kommt aber in den Genuss fallender Zinsen.

– negativ –

Häufig wird die maximale Zinsobergrenze sehr hoch angesetzt, damit die Absicherungsprämie nicht zu hoch ausfällt. Je weiter die Obergrenze vom Einstiegszins entfernt liegt, desto schlechter ist das Angebot zu beurteilen.


Enttäuscht? – Willkommen in der Finanzwelt. Die Realität ist: Banken wollen verdienen. So viel es geht. Die große Frage lautet daher nicht nur: Wo bekomme ich den günstigsten Zinssatz für mein Darlehen, sondern insbesondere: Mit welcher Finanzierungsform zahle ich der Bank INSGESAMT so wenig Zinsen wie nur möglich?

Ich lade Sie ein dies in einem Erstgespräch für Ihr persönliches Vorhaben zu berechnen.

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Leyla Haddi

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