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Eigene Immobilie verkaufen - aber trotzdem dort weiter wohnen bleiben

So nutzen Immobilienbesitzer ihr Eigenheim für den Ruhestand. Das geht sogar ohne Auszug. Worauf Sie dabei achten müssen erklären wir in diesem Beitrag:

Eine Immobilie kann beispielsweise an eine Bank überschrieben werden. Dafür gewähren die Anbieter ein lebenslanges Wohnrecht plus eine monatliche Zahlung. Nach dem Tod der Bewohner verkauft oder vermietet die Bank die Immobilie.

Um dieses Modell zu nutzen, haben Eigentümer verschiedene Möglichkeiten:

Umkehrhypothek

Hier belastet der Eigentümer seine Immobilie mit einem Kredit. Das Geld kann in eine monatliche Extra-Rente umgewandelt werden. Zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt muss der Kreditnehmer das geliehene Geld zurückzahlen. Das geht oft nur mit einem Verkauf der Immobilie. Danach muss sich der Ex-Eigentümer eine neue Bleibe suchen. Darum schrecken viele Ruheständler zurück. Ein Grund, warum die Umkehrhypothek eher ein Schattendasein fristet.

Leibrente

Hierbei verkauft der Eigentümer seine Immobilie an einen Investor und erhält dafür ein lebenslanges Wohnrecht, oft auch juristisch nicht ganz korrekt als „Nießbrauchrecht“ bezeichnet. Dieses umfasst neben dem Wohnrecht auch die wirtschaftliche Nutzung des Objekts.

Beim Leibrenten-Modell fließt der Kaufpreis nicht in einem Betrag, er wird stattdessen in regelmäßige Zahlungen aufgeteilt, die der Verkäufer einstreicht. Die Höhe der z. B. monatlichen Beträge richtet sich nach dem Wert der Immobilie, dem Gegenwert des Wohnrechts und der statistischen Lebenserwartung.

Diesen Markt teilen sich einige wenige große Anbieter auf. Nummer 1 ist die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG in Frankfurt am Main. Sie arbeitet mit Volksbanken zusammen. Mit Blick auf die Kosten arbeiten Anbieter häufig mit einem Mindestalter, das mindestens 65, besser noch 70 Jahre betragen sollte.

Bei der Leibrente übernimmt der Käufer auch anfallende Reparaturkosten. Es lässt sich aber auch vertraglich regeln, dass der Verkäufer dafür aufkommt. Dann fällt die Leibrente aber entsprechend höher aus. Das wirft aber juristische Fragen auf: Denn bei dieser Sonderregelung zahlen Leibrentner dann Instandhaltungen für fremdes Eigentum.

Teilverkauf

Immobilien-Teilverkäufe nahmen den vergangenen Jahren zu. Das liegt auch daran, dass Verkäufer wegen der gestiegenen Preise dabei beträchtliche Summen einstreichen können.

Bei diesem Modell entstehen dem ehemaligen Eigentümer regelmäßige Kosten. Er muss dauerhaft ein Nutzungsentgelt in Höhe von etwa 2,9 Prozent der Teilverkaufssumme zahlen. Bei 200.000 Euro sind das gut 483 Euro monatlich. Innerhalb von 20 Jahren reduziert das den fiktiven Nettomietwert um 58.000 Euro.

Der Vertrag über den Immobilien-Teilverkauf ist von einem Notar zu beurkunden. Das Dokument enthält alle relevanten Daten:

  • Miteigentumsanteil des Käufers der Teilimmobilie
  • entsprechende Grundschuld
  • monatliches Nutzungsentgelt zugunsten des Teilkäufers
  • Nießbrauchrecht zugunsten des Teilverkäufers

Das Unternehmen Wertfaktor bietet dieses Modell seit einigen Jahren an. Die Vorgaben: Mit einem Mindestbetrag von 100.0000 Euro und zu maximal 50 Prozent des Immobilienwerts kauft sich die Firma in ein Haus oder eine Wohnung ein. Das Geld lässt sich als Zusatzrente monatlich aufzehren oder für größere Anschaffungen nutzen.

Fazit:

Verbraucherberater empfehlen Interessenten, sich vor der Unterschrift beraten zu lassen. Solche Dienste bieten Steuerberater, Anwälte und Notare an. Auch Honorarberater können helfen, unter den Angeboten die Spreu vom Weizen zu trennen.

Die auftretenden Fragen sind nicht angenehm, denn sie beziehen sich auf das eigene Ableben. Dazu zählen je nach Modell zum Beispiel:

  • Wer zahlt anfallende Instandhaltungskosten und Renovierungen?
  • Was passiert bei Eheleuten nach dem Tod eines Partners? Kann der andere dort weiter wohnen?
  • Was passiert bei einem Umzug ins Altenheim? Wird die Rente weitergezahlt oder der ausstehende Wert des Wohnrechts? Darf das Haus dann vermietet werden?

Vor dem Verkauf sollte ein unabhängiger Gutachter den Marktwert der Immobilie möglichst genau ermitteln. Anschließend sollte sich der Verkäufer gut beraten lassen, damit eine maßgeschneiderte Lösung realisiert wird. Bei der Verrentung sind auch wichtige rechtliche Auswirkungen zu beachten.

(Quelle: Focus-Online)

Leyla Haddi

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