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Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, ist die Vorfreude groß. Der Papierkram auch!
Die Banken wollen eine unendliche Liste von Unterlagen haben, von denen Sie teilweise noch nie etwas gehört haben. Nicht entmutigen lassen.
Es sieht nach viel aus, aber wenn Sie wissen, wo sie suchen müssen, ist es einfacher als gedacht.
Schritt für Schritt geben wir Ihnen hier einen Schnell-Überblick über die Finanzierungsunterlagen, die Sie benötigen und erklären auch warum Sie sie benötigen. Grundsätzlich ist es so, dass die Bank, die Ihnen künftig ein Darlehen geben soll, Sie noch nicht kennt (es sei denn, es ist Ihre Hausbank; aber selbst die benötigt die Unterlagen). Das Objekt wird die Bank auch nicht kennen, außer natürlich, sie verkauft das Objekt selber.
Aus diesen Gründen möchte die Bank Sie in kurzer Zeit so gut wie möglich kennenlernen. Und dieses „Kennenlernen“ basiert hauptsächlich auf Zahlen, Daten und Fakten und weniger darauf, was für ein Mensch Sie sind.
Unabhängig davon ist die Bank seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Frühjahr 2016 auch dazu verpflichtet, diverse Unterlagen einzufordern, um die Nachhaltigkeit und die Machbarkeit der Finanzierung zu gewährleisten.
Legen wir los:
Zusätzlich falls Sie Mieteinnahmen haben und/oder eine Rente/Pension beziehen
Bei Selbständigkeit (anstatt Lohn- und Gehaltsabrechnungen)
In welchen Fällen erfoderleich
Immer
Erhalten Sie wo?
Nun ja. Den sollte man haben. Reisepass geht auch. Nur bitte darauf achten, dass der Ausweis noch gültig ist.
Wofür?
Mit dem Personalausweis weisen Sie nach, dass Sie auch derjenige sind, der die Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung beantragt und dies nicht für einen Dritten machen. Das Geldwäschegesetz (GwG) schreibt die Identifikation vor.
In welchen Fällen erforderlich?
Wenn Sie keinen deutschen Personalausweis haben.
Erhalten Sie wo?
Stadt, Gemeinde
Wofür?
Ausländische Staatsbürger benötigen für einen Aufenthalt in Deutschland eine Genehmigung. Den Nachweis darüber, dass Sie berechtigterweise und unbefristet in Deutschland sind, wird für die Nachweise der Nachhaltigkeit benötigt.
Immer
In Ihren Unterlagen/Arbeitgeber
Um nachvollziehen zu können, ob Sie die Finanzierung und die monatliche Rate nachhaltig bedienen können, benötigt die Bank Nachweise über Ihre Einkünfte. Auf der Gehaltsabrechnung stehen neben dem Einkommen weitere wichtige Informationen wie das Eintrittsdatum und ein mögliches Austrittsdatum, die Steuerklasse, Sonderzahlungen etc.
Die letzte Dezemberabrechnung verlangt die Bank auch häufig, um sich so ein Bild des Durchschnittsverdienstes machen zu können.
Wenn Sie bereits Rentner sind, oder sonst einer Rente beziehen.
Deutsche Rentenversicherung
Wenn Sie bereits in Altersrente sind oder eine anderweitige Rente erhalten, benötigt die Bank hier ebenso den letzten Rentenbescheid als Nachweis. Diesen bekommen Sie in der Regel einmal jährlich unaufgefordert zugeschickt.
Immer
In Ihren Unterlagen oder vom Finanzamt
Der letzte Steuerbescheid hilft der Bank ebenso, die finanzielle Situation einzuschätzen. Bei Selbständigen sind immer die letzten zwei Steuerbescheide erforderlich.
Immer
Bank, Versicherung, Bausparkasse
Um Ihr Eigenkapital nachzuweisen, benötigt die Bank einen Kontoauszug bzw. einen aktuellen Nachweis über das Guthaben bei der Bank, Versicherung oder Bausparkasse. Wichtig: Die Kontoinformation muss auf Ihren Namen lauten.
Wenn Sie über 50 sind, oder wenn Ihre Finanzierung voraussichtlich über das 65. Lebensjahr hinaus geht.
In Ihren Unterlagen/Deutsche Rentenversicherung
Es kann vorkommen, dass die geplante Kreditrückzahlung bis in Ihr Rentenalter reicht. Um nachzuweisen, dass die Darlehensrate auch im Rentenalter für Sie tragbar ist, benötigt die Bank die Renteninformation, welche Ihnen jährlich zugeschickt wird.
Immer nützlich. Erforderlich, wenn Sie über 50 sind.
In Ihren Unterlagen / Versicherungsgesellschaft
In Ergänzung zur Renteninformation können Sie auch weitere Altersvorsorgeverträge (Lebensversicherung, private Rentenversicherung, Riesterrente, etc.) einreichen, um die Rückzahlungsfähigkeit im Rentenalter nachzuweisen.
Wenn Sie anderweitig ein Kredit abbezahlen.
In Ihren Unterlagen
Haben Sie bereits bestehende Kreditverpflichtungen, benötigt die Bank eine Kopie des Kreditvertrages. Dabei ist es egal, ob es sich um einen Ratenkredit oder eine Baufinanzierung handelt. Aus dem Kreditvertrag lässt sich neben der aktuellen Rate und der Laufzeit auch erkennen, ob Sie zum Schluss der Finanzierung noch eine Einmalzahlung (Ballonrate) zahlen müssen.
Wenn Sie anderweitig ein Kredit abbezahlen.
In Ihren Unterlagen
Zu einem laufenden Kredit erhalten Sie in der Regel einmal jährlich einen Kontoauszug. Dieser wird benötigt um zum einen den aktuellen Saldo zu erfahren und die lückenlose Rückführung zu bestätigen.
Wenn Sie vor kurzem ein Kredit abbezahlt haben.
In Ihren Unterlagen oder bei der Bank
Wenn Sie einen Ratenkredit abgezahlt haben, erhalten Sie von der entsprechenden Bank eine Bestätigung über die Ablösung. Diese dient als Nachweis, damit die Rate für den Kredit, der möglicherweise noch in der Schufa steht, nicht mehr angerechnet wird.
Wenn Sie Mieteinnahmen haben.
In Ihren Unterlagen
Haben Sie eine Immobilie vermietet, erhalten Sie monatliche Mieteinnahmen. Um diese nachzuweisen, benötigt die Bank den Mietvertrag (häufig in Kombination mit den Kontoauszügen, auf denen die Miete eingeht).
Wenn Sie Ihren jetzigen Arbeitsplatz innerhalb der letzten 24 Monaten angefangen haben.
In Ihren Unterlagen/Arbeitgeber
Je nachdem, wie Ihre Arbeitssituation aussieht und wann Sie angefangen haben, kann es sein, dass die Bank Ihren Arbeitsvertrag sehen möchte um beispielsweise die Probezeitregelung nachvollziehen zu können.
Bei Kauf und Bau einer Immobilie.
Verkäufer/Makler/Architekt/Hausverwaltung
In der Baubeschreibung stehen in der Regel alle wichtigen Informationen zum Objekt. Können Sie diese vorweisen, sind bereits viele Fragen der Bank geklärt. Neben dem verwendeten Material, sind hier auch Informationen zur Wanddicke, der Bodenbeschaffenheit etc. enthalten.
Beim Kauf einer Immobilie.
Makler
Auch ein Exposé gibt einen guten Überblick über die Immobilie, aber natürlich ist ein Exposé in erster Linie ein Verkaufsprospekt, weshalb hier auch im Wesentlichen die Vorteile der Immobilie dargestellt werden. Dennoch gibt es hier meist aktuelle Bilder und eine Beschreibung des Objektes, häufig mit Angabe der letzten Modernisierungen. Auch hieran orientiert sich eine Bank gerne.
Beim Kauf einer Immobilie.
Amtsgericht/Vorbesitzer/Makler
Um die derzeitigen Eigentumsrechte und aktuellen Forderungen, die auf dem Grundstück lasten, einzusehen, benötigt die Bank immer einen aktuellen #Grundbuchauszug. Dieser sollte maximal drei Monate alt sein. Bei älteren Auszügen ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass es doch noch Veränderungen gab. Hier muss die Bank sicher sein, dass der vorliegende Auszug der aktuellste ist.
Nur beim Kauf einer Eigentumswohnung.
Notar/Vorbesitzer/Amtsgericht
Bei Eigentumswohnungen muss neben dem aktuellen Grundbuchauszug auch noch die #Teilungserklärung (inkl. aller Änderungen) eingereicht werden. Hierin steht genau beschrieben, wie sich die Wohneinheiten im Haus aufteilen.
Beim Kauf oder Bau einer Immobilie.
Amtsgericht/Makler
In der aktuellen #Flurkarte ist das Grundstück genau eingezeichnet, so dass die Bank anhand dieser erkennen kann, welches Grundstück die Finanzierung betrifft.
Immer.
Makler/Vorbesitzer/Architekt
Schnittzeichnungen sind ähnlich wie die Grundrisse ein Indiz dafür, wie die Immobilie aufgestellt ist. Schnittzeichnungen zeigen das Haus von außen (mit entsprechenden Maßen). Hier erkennt die Bank die Deckenhöhe. Auch diese ist z.B. maßgeblich für die wohnwirtschaftliche Nutzbarkeit der Immobilie.
Immer.
Makler/Vorbesitzer/Architekt
Die Summe der Wohnfläche aller einzelnen Räume ergibt die Gesamtwohnfläche. Diese Berechnung sollte von einem Architekten unterzeichnet sein. Ist sie es nicht, muss eine manuelle Berechnung erstellt werden, die vom Vorbesitzer unterschrieben wird.
Immer.
Makler/Vorbesitzer/Architekt
Berechnung des Rauminhaltes, also des umbauten Raums. Wie kann das Dachgeschoss mit seinen 70 Quadratmetern einberechnet werden, hat es doch die Dachschräge und somit nicht an allen Stellen die erforderliche Höhe. Die Kubusberechnung gibt der Bank genau diese Auskunft.
Immer, außer bei Blankodarlehen (Kredite unter 30TEUR)
Notar/Makler
Bevor die Bank das Darlehen auszahlt, möchte sie zunächst den Kaufvertragsentwurf (oder gleich den Kaufvertrag) sehen. Hier kann sie kontrollieren, ob das korrekte Grundstück, also das korrekte Kaufobjekt, eingetragen wurden und alle Rechte und Pflichten inkl. Löschung der bestehenden Grundschulden enthalten sind.
Immer.
Makler/Vorbesitzer/Architekt
Grundrisse sind genaue Zeichnungen des Gebäudes. Anhand dieser lässt sich die gesamte Wohnfläche sowie die Wohnfläche der einzelnen Räume berechnen. Außerdem ist die Aufteilung der Immobilie sehr gut zu erkennen. Anhand dieser Unterlage erkennt die Bank, ob die Wohnfläche für Wohnzwecke nutzbar ist.
Sie sehen: Es sind einige Unterlagen, die der Bank vorgelegt werden müssen. Aber Sie sehen ebenso, dass viele Unterlagen an der gleichen Stelle zu besorgen sind.
In vielen Fällen bekommen Sie die Unterlagen direkt vom Makler oder Verkäufer. Leider sind diese nicht immer vollzählig. Auch kann es sein, dass unterschiedliche Banken unterschiedliche Anforderungen haben.
Wir helfen Ihnen sehr gerne bei der Beschaffung der Unterlagen, wo immer es uns möglich ist. Wir sammeln diese und senden sie dann komplett mit dem Antrag an die Bank. Wir bleiben für Sie in Kontakt mit der jeweiligen Bank und halten Sie auf dem Laufenden, bis die Finanzierung genehmigt ist und Sie die Darlehensunterlagen zugeschickt bekommen.
So können Sie sich weiterhin um die Einrichtung und die Aufteilung Ihres neuen zu Hauses kümmern und sich so weiter auf das Projekt freuen. Macht eh mehr Spaß. Denn das sollte trotz der ganzen Bürokratie nicht zu kurz kommen!
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