Kaufen | Bauen - HYPO14

Das Fundament jeder soliden Baufinanzierung ist ein ehrlicher Kassensturz. Anhand einer Gegenüberstellung Ihrer monatlichen Einnahmen und Ihrer monatlichen Ausgaben erkennen Sie schnell, wie viel Geld Sie jeden Monat für Ihre Baufinanzierung einsetzen können. Am besten gehen Sie wie folgt vor:

Sie ermitteln Ihre durchschnittlichen monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Wenn Sie wissen, welcher Betrag Ihnen jeden Monat zur freien Verfügung steht, können Sie nun mit Hilfe unseres Budgetrechners ermitteln, welche Darlehenshöhe Sie mit diesem Betrag finanzieren können.

Neben dem eigentlichen Kaufpreis für Ihre Immobilie, fallen noch diverse Nebenkosten an. Als Faustregel gilt:

• Notar, Grundbuch und Grunderwerbssteuer zzgl. mind. 3,57% Maklerprovision
• Kosten für Ihren Umzug
• Kosten für neue Einrichtung und Möbel

Unser Tipp:
Um gegenüber unvorhersehbaren Ereignissen gewappnet zu sein, hat es sich bewährt, immer eine kleine Liquiditätsreserve in Ihre Finanzierung mit einzuplanen.

Besser noch:

In eine Gespräch können wir weitere wichtige Faktoren zur Kläruung dieser Frage berücksichtigen. Rufen Sie uns einfach kurz an oder senden uns eine Zinsanfrage.

Annuitätendarlehen gibt es mit Zinsbindungen zwischen 5 und 30 Jahren. Wählen Sie beispielsweise eine 5-jährige Zinsbindung, zahlen Sie 5 Jahre den vereinbarten Zins. Ist Ihr Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt (Regelfall), so müssen Sie entweder ein neues Darlehen aufnehmen, oder das alte Darlehen zu neuen Bedingungen verlängern. Man spricht dann von einer Anschlussfinanzierung.

Je nachdem, ob zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung die Zinsen hoch oder niedrig sind, wird Ihre weitere Finanzierung entweder teurer (bei höheren Zinsen) oder billiger (bei niedrigeren Zinsen). Als Faustregel gilt deshalb: je niedriger die Zinsen, desto länger sollten Sie die Zinsbindung wählen.

Der Nachteil einer langen Zinsbindung liegt jedoch darin, dass Sie im Falle eines zukünftigen Zinsrutsches nicht davon profitieren. Die Banken bestrafen einen vorzeitigen Ausstieg aus dem Darlehen mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen. Läuft Ihr Darlehen aber bereits 10 Jahre oder länger, haben Sie nach § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB immer die Möglichkeit, das Darlehen ganz oder teilweise mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zurückzuzahlen und so anderweitig von den günstigeren Zinsen zu profitieren.

Gegen einen geringen Aufschlag, bieten wir Ihnen auf Wunsch sogar Darlehen an, die Sie jederzeit und ohne hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zurückzahlen können. So bewahren Sie größtmögliche Flexibilität und können im Falle niedrigerer Zinsen in der Zukunft jederzeit das Darlehen wechseln.

Gerne besprechen wir mit Ihnen alle Fragen, Vor- und Nachteile rund um das Thema Zinsbindung.

Unser Tipp:
Es macht durchaus Sinn, in manchen Fällen das Risiko zu streuen. So können Sie zum Beispiel Ihr Darlehen in mehrere kleinere Darlehen aufteilen. Das Darlehen mit der geringsten Zinsbindung sollte hierbei die größte Tilgung haben.

Bezüglich der Tilgungshöhe gibt es eine Art „goldene Regel“: Der Darlehensnehmer sollte seine Tilgung so wählen, dass er möglichst zu Beginn des Rentenalters sein Darlehen abbezahlt hat. Man geht davon aus, dass mit Beginn des Rentenalters ein neuer Lebensabschnitt beginnt. Da sich damit auch die finanzielle Situation verändert, empfiehlt es sich, möglichst alle größeren Verbindlichkeiten bis zu diesem Zeitpunkt getilgt zu haben. Auf diese Weise wird das finanzielle Risiko stark minimiert.

Wichtig bei der Wahl Ihrer Tilgungshöhe:
Je niedriger das Zinsniveau Ihrer Baufinanzierung, desto länger ist die Laufzeit des Darlehens. Benötigt man bei einem Zinsniveau von 6,0% und einer anfänglichen Tilgung von 1,0% ca. 30 Jahre für die vollständige Tilgung, so benötigt man bei gleichbleibender Tilgung und einem Zins in Höhe von 4,0% bereits 40 Jahre für die vollständige Zurückzahlung des Darlehens.

Die Begründung liegt in der konstanten Kreditrate. Die monatliche Rate (=Annuität) setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Durch die monatliche Tilgung des Darlehens reduziert sich die Restschuld kontinuierlich. Da die Restschuld jeden Monat geringer wird, die monatliche Kreditrate aber konstant bleibt, erhöht sich jeden Monat der Tilgungsanteil um die ersparten Zinsen.

Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil etwas langsamer, und somit steigt auch der Tilgungsanteil nicht im selben Tempo als bei hohen Zinsen. Daraus ergibt sich der Effekt, dass Sie bei gleicher anfänglicher Tilgung und hohen Zinsen das Darlehen schneller zurückgezahlt haben als bei niedrigen Zinsen.

Bei der Wahl der richtigen Tilgung, sollten Sie im Allgemeinen so kalkulieren, dass Sie möglichst zu Beginn eines neuen Lebensabschnittes größtenteils schuldenfrei sind. Mit Hilfe unseres KonditionsRechners können Sie selbst errechnen, wie hoch Ihre anfängliche Tilgung sein sollte, um Ihr Darlehen rechtzeitig zurückzuführen.

Unter einer Sondertilgung versteht man eine Tilgung, die zusätzlich zur monatlichen Tilgung erbracht wird. Die meisten Banken bieten Sondertilgungen bis 5,0% pro Jahr standardmäßig und kostenfrei an. Möchten Sie jedoch eine höhere Sondertilgung vereinbaren, berechnen die meisten Banken einen geringen Aufschlag auf die Kondition.

Die Erfahrung zeigt, dass Sondertilgungsoptionen zwar sehr oft gewählt, aber in der Praxis kaum genutzt werden. Falls Sie also in Betracht ziehen, eine höhere Sondertilgung als 5,0% zu vereinbaren, sollten Sie sich vorab fragen, mit welcher Wahrscheinlichkeit Sie innerhalb der Zinsbindung zusätzliches Kapital erhalten.

Zudem sollten Sie berücksichtigen, dass Ihnen unabhängig Ihrer vertraglichen Laufzeit 10 Jahre nach Vollauszahlung ein gesetzliches Kündigungsrecht zusteht (§ 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Mit diesem Kündigungsrecht können Sie Ihr Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise zurückführen. Dies kommt einer teuer bezahlten Sondertilgung gleich.

Unser Tipp:
Sollten Sie innerhalb der nächsten 10 Jahre größere Beträge erwarten, so lohnt es sich, für den einen Teil des Darlehens eine deutlich kürzere Zinsbindung zu wählen. Hierdurch können Sie zum einen das Darlehen mit der kurzen Laufzeit aus den zusätzlichen Mittelzuflüssen vollständig tilgen, zum anderen lassen sich durch die kurze Zinsbindung günstigere Zinsen erzielen.

Das Eigenkapital ist einer der wesentlichen Preisfaktoren für Ihre Immobilienfinanzierung. Denn je weniger Eigenkapital bei einer Finanzierung vorhanden ist, desto höher ist das Risiko der Bank. Das höhere Risiko schlägt sich natürlich sofort auf Ihren Zinssatz nieder.

Als Grundregel gilt:
Man sollte mindestens soviel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, dass zumindest die Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuern und Notargebühren vom Eigenkapital bezahlt werden können. Sollten Sie nicht so viel Eigenkapital einbringen wollen, haben wir selbst für Finanzierungen inklusive Nebenkosten und Inventareinrichtung Banken zur Verfügung.

Ob es Sinn macht, mehr Eigenkapital in eine Finanzierung einzubringen, hängt im Wesentlichen von der Nutzung der Immobilie ab:

Selbst genutzte Immobilie:
Wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen, sollten Sie nach Möglichkeit einen relativ hohen Eigenkapitalanteil in die Finanzierung einbringen. Durch die geringe Darlehenssumme wird nicht nur Ihre monatliche Zinsbelastung gesenkt, sondern Sie werden aufgrund des geringen Risikos auch noch mit einem sehr günstigen Zins belohnt.

Vermietete Immobilie:
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, spricht aus steuerlichen Gründen viel dafür, möglichst wenig Eigenkapital in die Finanzierung einzusetzen. Hierdurch lassen sich erhebliche Steuervorteile generieren. Diese Steuervorteile sind im Allgemeinen größer als die höheren Zinsen durch das gestiegene Risiko. Mehr Informationen hierzu finden Sie in unseren Tipps & Tricks: Werbungskosten bei Kapitalanlagen.

Unser Tipp:
Investieren Sie nicht Ihr gesamtes Vermögen in Ihre Immobilie. Behalten Sie immer noch einen gewissen Risikopuffer ein. Verfügen Sie zudem noch über alternative, langfristige Kapitalanlagen (z.B. Lebensversicherung) mit einer höheren Rendite als der Zins Ihrer Baufinanzierung, ist es durchaus ratsam, einen gewissen Teil in die alternative Kapitalanlage zu investieren.

Unabhängig von Ihrer vertraglichen Laufzeit, steht Ihnen 10 Jahre nach Vollauszahlung ein gesetzliches Kündigungsrecht zu (§ 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Mit diesem Kündigungsrecht können Sie Ihr Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise zurückführen.

Somit sind Sie ab einer Laufzeit von 10 Jahren und einer Kündigungsfrist von 6 Monaten völlig frei, wann und wie viel Darlehen Sie zurückführen. So können Sie beispielsweise die erste Hälfe Ihres Darlehens nach 10 Jahren zurückführen, und den verbleibenden Rest erst nach 12 Jahren. Möchten Sie bereits vor der gesetzlichen Frist von 10 Jahren Ihr Darlehen ganz oder teilweise zurückführen, bieten wir Ihnen dieses sehr gerne an. Einige Banken gewähren Ihnen in diesen Fällen das Recht auf Sondertilgung bis zu 100% der Darlehenssumme. Somit sind Sie ab dem ersten Tag völlig flexibel.

Unser Tipp:
Aufgrund der vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten sollten Sie uns genau erläutern, welche Pläne Sie die Zukunft haben und wie flexibel Sie für Ihre Pläne sein möchten. HYPO14 wird Ihnen sehr gerne die für Sie besten Alternativen anbieten und alle Vor- und Nachteile darlegen.

Die Möglichkeiten der verschiedenen Förderungen sind sehr vielseitig. Nachfolgend ein Überblick über die wichtigsten Formen.

Bausparen:
Die wohl bekannteste Form der Förderung ist das Bausparen. Hierbei können sich Bauherren bereits Jahre vor dem Kauf oder Bau ihrer Immobilie ein zinsgünstiges Darlehen sichern. Dieses ist hauptsächlich in Zinshochphasen für Darlehensnehmer sehr interessant.

Und in Niedrigzinsphasen zur Absicherung des höheren Zinsrisikos.

KfW-Förderbank:
Die bundeseigene Förderbank KfW unterstützt mit zinsgünstigen Krediten unsere Wirtschaft, Gesellschaft und Umwelt. Unter anderem stellt die KfW-Förderbank auch zinsgünstige Darlehen für den Wohnungsbau zur Verfügung. Da die Zinssätze der KfW-Darlehen zum Teil unter den Marktkonditionen liegen, sollte man bei jeder Finanzierung prüfen, ob eine Inanspruchnahme sinnvoll ist. Diese gelten nicht nur für besonders energieeffiziente Bauweise oder Sanierungen, sondern auch bei jedem Kauf einer gebrauchten Immobiliie stehen Ihnen bis zu 100.000,- EUR zu.

Bundesländer und Kommunen:
Eine ganze Reihe von Bundesländern und Kommunen bieten günstige Darlehen und Zuschüsse für Ihr Eigenheim. Gefördert werden vor allem Familien mit Kindern. Zum Teil wird den Familien auch subventioniertes Bauland zur Verfügung gestellt. Zuständig für die Genehmigung sind meist die entsprechenden Stadt- oder Kreisverwaltungen.

Baudenkmäler:
Wenn Sie ein Haus sanieren, welches unter Denkmalschutz steht oder in einem Sanierungsgebiet liegt, erhalten Sie eine hohe Steuerförderung. Das Finanzamt erkennt einen bestimmten Anteil der Sanierungskosten als Sonderausgaben an. Diese Sonderausgaben reduzieren Ihre Steuerlast.

Riester-Förderung:
Für die Tilgung Ihres Darlehens erhalten Sie seit Januar 2008 Zulagen und Steuervorteile wie für einen Riester-Sparvertrag. Zudem können Sie bis zu 75 Prozent Ihres Riester-Vermögens zur Hausfinanzierung einsetzen. Durch diese neuen gesetzlichen Regelungen ergeben sich gute Modelle für günstige Darlehen.

Unser Tipp:
Zögern Sie nicht uns auf die verschiedenen Fördermöglichkeiten anzusprechen. Wir werden Sie umfangreich über die einzelnen Fördermöglichkeiten informieren und gemeinsam mit Ihnen die beste/n Variante/n finden.

Als Kapitalanleger können Sie Teile der Kreditkosten als Werbungskosten von Ihrem zu versteuernden Einkommen absetzen.

Einmalige Werbungskosten im Jahr der Anschaffung:

• Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühren
• Disagio
• Anwalts- und Gerichtskosten
• Kosten der Grundschuldbestellung
• Notarkosten zur Beurkundung der Verträge

Laufende Werbungskosten:

• jährliche Zinsaufwendungen
• Kontoführungsgebühren
• Grundsteuern
• Erhaltungsaufwendungen
• Betriebskosten
• Versicherungsbeiträge

Unser Tipp:
Wenn Sie sich eine Immobilie aus steuerlichen Gründen zulegen, sollten Sie Ihren Steuerberater zu Rate ziehen (oftmals macht auch hier ein Termin zu dritt Sinn). Er zeigt Ihnen genau, wie viel Steuern sich durch diese Investition sparen lassen.

Mit einer Tilgungsaussetzung lassen sich bei fremd genutzten Objekten sehr leicht Steuern sparen. Bei einem Annuitätendarlehen reduziert sich jeden Monat Ihre Zinsbelastung. Da Darlehenszinsen bei Kapitalanlagen steuerlich absetzbar sind, reduziert sich somit aber jeden Monat Ihr Steuervorteil.

Deshalb empfiehlt es sich ein endfälliges Darlehen mit Tilgungsaussetzung zu wählen. Bei dieser Darlehensform bleibt die Zinsbelastung während der gesamten Laufzeit konstant. Der monatliche Tilgungsanteil wird dabei nicht zur Tilgung des Darlehens verwendet, sondern in einen separaten Vermögensaufbauplan (z.B. Bausparkonto) eingezahlt. Durch diese Optimierung steigern Sie auf sehr einfache Art und Weise die Rentabilität Ihres Objektes.

Gerade während der Bauphase gibt es viele Risiken gegen die man sich absichern sollte. Die wichtigsten Versicherungen für die Bauphase haben wir nachfolgend für Sie zusammengefasst.

Bauherrenhaftpflichtversicherung:
Sobald durch das Bauvorhaben Schäden an Dritten entstehen, kann der Bauherr von diesen in Anspruch genommen werden. Dieser Anspruch gegenüber dem Bauherrn besteht auch dann, wenn sachverständige Personen, wie zum Beispiel ein Architekt, Bauleiter oder fachkundige Bauunternehmen beauftragt wurden. Die Bauherrenhaftpflicht deckt Schäden ab, die zum Beispiel durch unzureichend gesicherte Baugruben oder durch herabfallendes Baumaterial entstehen. Da es bei solchen Schäden oft um hohe Summen geht, ist ein Abschluss dieser Versicherung unumgänglich.

Bauleistungsversicherung:
Die Bauleistungsversicherung ist auch als Bauwesenversicherung bekannt, und ist sozusagen die Vollkaskoversicherung für Schäden am Bauwerk und Grundstück während der Bauphase.

Viele der möglichen Gefahren können Sie selbst durch größte Sorgfalt nicht völlig ausschließen. So ist ein Rohbau der Natur relativ schutzlos ausgeliefert. Sturm oder Hochwasser können in wenigen Stunden die Arbeit mehrerer Monate vernichten. Zudem sind Baustellen nur bedingt gesichert. Immer häufiger werden bereits installierte Gegenstände entwendet oder zerstört.

Durch die Bauleistungsversicherung sind in der Regel folgende Schäden versichert:

• Elementarschäden durch Sturm, Frost, Hagel, Regen
• Fahrlässigkeit und Böswilligkeit der Erfüllungsgehilfen und Auftragnehmer
• Beschädigungen durch fremde Personen
• Ausführungsfehler
• Diebstahl von fest mit dem Gebäude verbundener Teile

Bauhelferversicherung:
Sobald Sie selbst, oder Ihre Verwandten, Freunde oder Bekannte Eigenleistungen erbringen wollen, müssen diese Helfer von Ihnen bei der Berufsgenossenschaft Bau (BauBG) gemeldet werden. Für das Nichtanmelden drohen Bußgelder bis zu EUR 2.500. Die Beiträge dienen dem Versicherungsschutz und sind abhängig von den zu leistenden Arbeitsstunden. Je nach Bundesland variieren die Beiträge zur Berufsgenossenschaft zwischen EUR 1,20 und 1,50 pro geleistete Arbeitsstunde.

Die Versicherungsleistungen der Berufsgenossenschaft sind allerdings nicht sehr umfangreich. Da jedoch gerade bei Bauhelfern und Laien häufig Unfälle passieren, ist es ratsam, zusätzlich eine Bauhelferversicherung abzuschließen. Die Bauhelferversicherung bietet im Falle eines Unfalls einen erweiterten Versicherungsschutz.

Wer baut, hat alle Hände voll zu tun: Bauplatz finden, Architekt auswählen, Bauunternehmen suchen und beauftragen, Baufortschritt überwachen, und noch vieles mehr. Gleiches gilt für alle, die sich eine bestehende Immobilie kaufen möchten, um diese anschließend zu sanieren. Da die Aufgaben sehr komplex und umfangreich sein können, beauftragen viele Bauherren einen Bauträger.

Der Bauträger übernimmt sämtliche Aufgaben des Bauherrn und verkauft nach Fertigstellung die Immobilie zu einem vorher vereinbarten Preis. Damit es aber hinterher nicht zu Überraschungen kommt, müssen Sie unbedingt auf eine lückenlose Baubeschreibung und ein vollständiges Leistungsverzeichnis achten. Nur so ist klar definiert, was der Bauträger an Leistungen erbringen muss.

Zudem sollten Sie auch auf einen Festpreis Wert legen. Nur so wissen Sie vorher genau was Ihr Vorhaben kosten wird. Fehlt eine solche Vereinbarung, kann es sehr leicht zu teuren Nachfinanzierungen kommen.

Unser Tipp:
Wenden Sie sich nur an Bauträger, welche bereits einige Jahre erfolgreich in diesem Geschäft tätig sind. Lassen Sie sich bereits realisierte Projekte vom Bauträger zeigen, und sprechen Sie mit den damaligen Käufern über deren Erfahrungen.

Makler haben im Allgemeinen eine sehr gute Ortskenntnis und einen entsprechenden Überblick über die zum Verkauf stehenden Objekte. Deshalb schalten viele Kaufinteressenten einen Makler ein. Dieser soll dann das Traumgrundstück, das Haus oder die perfekte Wohnung für Sie finden.

Bei einem Maklervertrag ist keine Schriftform erforderlich. Da dies aber große Risiken für Sie birgt, sollten Sie auf jeden Fall auf einen schriftlichen Vertrag bestehen. Der Vertrag sollte folgende Punkte enthalten:

• Objektangaben (gewünschte Größe, Anzahl der Zimmer, Ausstattung, Lage)
• Provisionshöhe und deren Fälligkeit
• Laufzeit des Vertrages
• Beschreibung des Tätigkeit des Maklers

Im Allgemeinen zahlen Sie als Käufer die Maklergebühren. Diese beträgt in der Regel zwischen 3,0% und 6,0% zzgl. MwSt. Es gibt jedoch auch die Varianten, dass entweder der Verkäufer die Provisionen trägt, oder Sie die Provisionen mit dem Verkäufer teilen. Eine Teilung der Provision kann dann zur Anwendung kommen, wenn der Makler sowohl in Ihrem, als auch im Auftrag des Verkäufers tätig ist.

Unser Tipp:
Achten Sie bei der Vertragsgestaltung unbedingt darauf, dass Sie Ihrem Makler keinen Alleinauftrag erteilen. Wenn Sie dies tun, sind Sie an diesen Makler gebunden. Um Ihre Chancen möglichst groß zu halten, sollten Sie immer mehrere Makler bei der Suche einschalten.

Für den Immobilienerwerb ist es nicht nur wichtig, den geeigneten Kredit zu finden, sondern die Immobilie und die Zahlungsfähigkeit des Darlehensnehmers abzusichern. Nachstehend die wichtigsten Versicherungen:

Wohngebäudeversicherung:
Eine Wohngebäudeversicherung schützt Ihr Gebäude vor Risiken, und sollte deshalb jeder Eigentümer abschließen. Zudem wird die Wohngebäudeversicherung von den kreditgebenden Banken gefordert und muss vor Auszahlung des Darlehens nachgewiesen werden. Die Wohngebäudeversicherung besteht aus den 5 wesentlichen Elementen:

• Feuer
• Leitungswasser
• Sturm- und Hagel
• Elementarschaden
• Glasbruch

Berufsunfähigkeitsversicherung:
Das Risiko, den Beruf weit vor der Rente aufgeben zu müssen, ist viel höher, als die meisten vermuten. Statistisch trifft dieses Schicksal jeden Vierten. Da bei den meisten Menschen das aktuelle Einkommen die Berechnungsgrundlage für die Baufinanzierung ist, geraten viele Finanzierungen bei einer plötzlichen Berufsunfähigkeit ins Wanken. Um bei einer Berufsunfähigkeit nicht auch noch Ihre Existenzgrundlage zu verlieren, sollten Sie sich gegen dieses Risiko auf jeden Fall absichern.

Darlehensabsicherung bei Arbeitslosigkeit:
Die Angst vor Arbeitslosigkeit ist durchaus nachvollziehbar. Jedoch ist es möglich, mit einer entsprechenden Versicherung auch dieses Risiko zu minimieren. Im Falle der Arbeitslosigkeit übernimmt die Versicherungsgesellschaft die monatliche Rate in der versicherten Höhe, und leitet diese direkt an die finanzierende Bank.

Risikolebensversicherung:
Der Tod des Hauptverdieners kann die Hinterbliebenen in große finanzielle Probleme stürzen. Verfügt die Familie nicht über ausreichende Vermögenswerte um die Versorgung und die monatlichen Raten aufrecht erhalten zu können, ist eine entsprechende Absicherung existenziell.

Stirbt die versicherte Person während der Laufzeit, erhalten die Hinterbliebenen die Versicherungssumme. Erlebt die versicherte Person das Ende der Vertragslaufzeit, wird nach Ablauf nichts ausbezahlt. Anders bei der Kapitallebensversicherung. Diese Form stellt eine Mischung aus Versicherung und Kapitalaufbau dar. Die Beiträge einer Kapitallebensversicherung sind aber in der Regel deutlich höher als bei der Risikolebensversicherung und daher nur bedingt zu empfehlen.

Dread Disease:
Bei einer Dread Disease-Versicherung werden schwere Krankheiten, wie z.B. Schlaganfall, Herzinfarkt, Krebs, aber auch schwere Unfälle versichert. Sobald eine ärztliche Diagnose über die versicherte Krankheit vorliegt, zahlt das Versicherungsunternehmen die vereinbarte Versicherungssumme an Sie aus. Die Versicherungssumme wird unabhängig davon ausbezahlt, ob Sie wieder vollständig genesen oder Ihre Arbeit wieder aufnehmen können.

Wertschutzbrief:
Bei Abschluss eines Wertschutzbriefes zahlt die Versicherung, wenn Sie durch einen Notverkauf Ihrer Immobilie einen Wertverlust erleiden müssen. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn Sie zum Beispiel durch eine berufliche Versetzung, eine Scheidung oder durch Arbeitslosigkeit von heute auf morgen Ihre Immobilie verkaufen müssen. Da Sie dann in der Regel nur sehr wenig Zeit zum Handeln haben, kann sich dies auf Ihren erzielten Verkaufspreis niederschlagen.

Selbst die Insolvenz bei Selbständigen gilt als wichtiger Grund für einen Notverkauf. Mit einem Wertschutzbrief können Sie zumindest einen möglichen Verlust durch den Notverkauf in Grenzen halten. Erwerbsunfähigkeit und Pflegebedürftigkeit sind nicht im Wertschutzbrief enthalten.

Zwangsversteigerungen können für Sie eine gute Gelegenheit sein, zu einem attraktiven Preis Ihre Traumimmobilie zu erwerben, doch es gilt einiges zu beachten. Da Zwangsversteigerungen sehr komplex sind, sollten Sie unbedingt unsere Tipps beachten:

1. Informationen über das Objekt
Vor dem Versteigerungstermin ist es wichtig, sich genau über das Objekt und dessen Zustand zu informieren. Eine nachträgliche Haftung für Mängel ist ausgeschlossen – selbst wenn der Zustand von den Angaben im Grundbuch abweicht. Folgende Quellen stehen Ihnen für Ihre Recherche zur Verfügung:

Versteigerungsakte:
Die Versteigerungsakte beinhaltet neben dem Gutachten folgende Informationen:

• Beschreibung des Objektzustandes durch einen qualifizierten Gutachter
• Der vom Gutachter festgelegte Verkehrswert
• Informationen zu Baumängeln, Schäden und Erträgen aus dem Objekt

Grundbuch:
Mit Hilfe des Grundbuches können Sie erkennen, ob auf dem Grundstück Lasten vorliegen. Lasten können beispielsweise Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Leitungsrechte etc. sein. Diese Rechte können Sie ganz empfindlich in Ihrer Gestaltungsfreiheit einschränken.

Sonstige Informationsquellen:

• Auszug aus den letzten Protokollen der Eigentümerversammlung
• Bebauungs- bzw. Flächennutzungsplan

2. Wer bewohnt derzeit die Immobilie?
Ist das Objekt vermietet, erlangen Sie durch die Zwangsversteigerung ein Sonderkündigungsrecht. Dieses erlischt jedoch bei nicht fristgerechter Ausübung, und besteht nur, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Ein berechtigtes Interesse liegt im Allgemeinen vor, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen möchten.

Wohnt jedoch der vorherige Eigentümer selbst in der Immobilie, können Sie eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses beantragen. Mit diesem Beschluss können Sie die Wohnung räumen lassen.

3. Objektbesichtigung:
Bevor Sie das Objekt ersteigern, sollten Sie es zuvor mindestens einmal selbst besichtigt haben. Nehmen Sie nach Möglichkeit zur Besichtigung einen Baufachmann mit. Dieser kann Ihnen genau sagen, wo Mängel und Schäden vorliegen. Falls Sie das Objekt nicht betreten dürfen, sprechen Sie mit Nachbarn. Auch diese können Ihnen weiterhelfen.

4. Finanzierung:
Da Sie bei einem Zuschlag Eigentümer werden und Sie den gebotenen Preis auch zahlen müssen, sollte Ihre Finanzierung bereits im Vorfeld der Versteigerung geklärt sein. Genau dies ist mangels ausreichender Objektunterlagen meist recht schwieriger. Die besten Chancen haben daher Interessenten mit einem hohen Eigenkapitalanteil. Zudem müssen Sie beachten, dass Sie beim Versteigerungstermin 10% als Sicherheitsleistung vorweisen müssen. Akzeptiert werden folgende Sicherheiten:

• Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks: Die Schecks dürfen frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein. Sie müssen von einem berechtigten Kreditinstitut oder der Bundesbank stammen und in Deutschland zahlbar sein.
• Bankbürgschaft: Die Bürgschaft muss unbefristet, unbedingt und selbstschuldnerisch sein und muss ebenfalls von einem berechtigten Kreditinstitut oder der Bundesbank stammen.
• Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin: Der Betrag muss der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben sein. Ein Nachweis über die Gutschrift ist beim Termin vorzulegen.

5. Nebenkosten bei der Versteigerung:

Neben dem Kaufpreis fallen wiederum Grundbuchkosten, sowie Grunderwerbsteuer an. Notarkosten entfallen. Separate Kosten für die Zwangsversteigerung gibt es keine.

6. Als Zuschauer auf die Versteigerung:
Bevor Sie selbst aktiv an einer Versteigerung teilnehmen, sollten Sie zuvor einige Versteigerungen als passiver Teilnehmer besucht haben. So bekommen Sie ein Gespür für den Ablauf einer Versteigerung und können sich eine geeignete Strategie zurechtlegen.

7. Vorbereitung auf den Versteigerungstermin:
Setzen Sie sich unbedingt selbst ein Limit. Nehmen Sie am besten eine unbeteiligte Person mit zum Versteigerungstermin. Diese Person kann Sie bei Bedarf zurückhalten. Denken Sie unbedingt an Ihren Personalausweis und Ihre Sicherheitsleistung.

8. Wie erfahre ich von Zwangsversteigerungen?

• Schaukästen der Amtsgerichte
• Immobilienteile der Tageszeitungen
• Veröffentlichungen im Staatsanzeiger
• Termine vieler Amtsgerichte unter www.zvg.com

Als Käufer einer Immobilie ist diese Frage durchaus wichtig. Auch schon für die finanzierende Bank.

Um zu erfahren, ob Ihr Kaufpreis gerechtfertigt ist nutzen wir die gleiche Software wie viele Banken auch. Mit einigen Angaben können wir Ihnen für 49,- EUR eine Marktwertindikation geben um Gewissheit zu haben. Sollten Sie die Finanzieung über uns abwickeln, dann erstatten wir diesen Betrag.

Das Netzwerk an Partnerbanken von HYPO14 ist so umfangreich, dass wir nahezu alle Objekte finanzieren können.

Derzeit können wir nachfolgende Objektarten leider noch nicht darstellen:

• Tankstellen
• KfZ-Werkstätten
• Fitnesscenter
• Kinos
• Spielhallen
• Diskotheken

Alle anderen Objekte können Sie über die HYPO14 zu Top-Konditionen finanzieren.