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Kaufen oder Bauen? - HYPO14

Ist doch klar, könnte man denken? Das Haus der Wünsche bekommt man nur mit einem Neubau. Klar, aber der Charme einer tollen Altbauwohnung lässt sich auch nicht so einfach nachahmen. Letztlich kommt es vor allem auf die eigenen Wohnbedürfnisse an – und ob diese dank günstiger Rahmenbedingungen realisierbar sind. Auch die Corona-Pandemie hat den Markt beeinflusst. Die folgenden grundsätzliche Überlegungen helfen bei der Beantwortung der Frage „Kaufen oder bauen?“

Die eigene Immobilie! Das ist ein Wunschtraum, den sich viele nur allzu gern erfüllen würden. Fast drei Viertel der Deutschen wünschen sich Wohneigentum. Der überwiegende Teil träumt vom eigenen Haus, knapp 30 Prozent der Deutschen möchte gern in einer Eigentumswohnung leben.

Fertighaus oder Massivbauweise?

Die erste wichtige Entscheidung lautet: Fertighaus oder traditionelle Massivbauweise. Das ist tatsächlich vor allem eine Budget- und Geschmacksfrage. Fertighäuser in Holzbauweise werden im Werk vorgefertigt. Der eigentliche Aufbau auf dem Grundstück geht sehr schnell. Meist sind Fertighäuser auch günstiger. Massiv Stein auf Stein gebaute Häuser bieten eine sehr große Flexibilität und Anpassungsmöglichkeiten an die eigenen Wohnbedürfnisse. Allerdings solltest du mehr Zeit einplanen, bis das Haus bewohnbar ist. Wer mit dem Architekten baut, hat sowieso die Freiheit, komplett alles selbst zu bestimmen.

Systemhausanbieter bieten aber auch eine große Vielfalt von Entwürfen, die meist auch noch angepasst werden können. Der Vorteil solcher Hausanbieter: Alles beruht auf bewährten Konzepten und die einzelnen Gewerke beim Bau werden hervorragend koordiniert. Sie sind die richtige Wahl für eine „Alles-aus-einer-hand-Lösung“. Die Langlebigkeit, der Wohnkomfort und eine gute Wohngesundheit sind übrigens bei beiden Hauskonzepten möglich.

In aktuellen Umfragen plant jeweils die Hälfte der künftigen Hausbesitzer:innen ein Fertighaus oder ein Neubau-Haus in traditioneller Bauweise zu kaufen.

 

Die Lage ist ein entscheidender Preis- und Wertfaktor

Ein Haus kann man umbauen, ja sogar abreißen und neu bauen. Was man nicht verändern kann, ist die Lage. Deshalb ist sie der wichtigste Einflussfaktor auf den Wert und die Wertbeständigkeit einer Immobilie. Zwischen 2015 und 2019 betrug der Preisanstieg für Bauland gemäß dem Statistischen Bundesamt 46 Prozent. Neu bauen kann also je nach Lage sehr kostspielig sein.

Die Makrolage beschreibt die Region, die Stadt und den Stadtteil. Grundsätzlich ist hier die Auswahl in den Metropolen und beliebten Vierteln begrenzt – deshalb sind Grundstücke oder Bestandsimmobilien auch besonders teuer. Aber es gibt auch dort immer wieder gute Gelegenheiten in zweitbester Lage, man muss nur danach suchen. Beispiel: In Berlin werden innerhalb des S-Bahnrings oder im Südwesten Quadratmeterpreise von 5.000 Euro und mehr aufgerufen. In Spandau, Reinickendorf oder Hellersdorf im Osten sind es um die 3.000 Euro oder weniger.

Die Mikrolage beschreibt die Straße und unmittelbare Umgebung deines neuen Zuhauses. Hier solltest du sehr darauf achten, dass du dich wohlfühlst. Anbindung an den Nahverkehr, Parks, Spielplätze, Schulen und Kitas, Naherholung und eine gute Nahversorgung sind hier die wichtigsten Faktoren.

Viele wollen gern in der Stadt wohnen. Weil dort der Platz aber immer enger wird, hat der sogenannte Speckgürtel – also die Bereiche rund um den Stadtkern – in den letzten Jahren eine beispiellose Karriere gemacht. Vor allem die Corona-Krise hat diesen Trend befeuert. Das liegt häufig daran, dass mehr Menschen aus dem Homeoffice gearbeitet haben und deshalb häufiger zu Hause waren – sich also ein schöneres Zuhause wünschten – und der längere Weg zur Arbeit nicht mehr so stark ins Gewicht fiel. Trends wie die weitere Digitalisierung der Arbeit und der Platzmangel in den Innenstädten werden dazu führen, dass die Speckgürtel immer beliebter werden – und auch dort die Neubau-Preise steigen. Zumindest da, wo es schnelle Internetverbindungen gibt. Direkt in der City wirst du wahrscheinlich eher eine Eigentumswohnung finden – im Speckgürtel besteht eine größere Chance auf ein Haus.

 

Zukunftsfähigkeit und Energiekonzept

Ein neu gebautes Haus oder eine neue Eigentumswohnung haben einen großen Trumpf: Sie müssen sich an den aktuellen Vorschriften der Energieeffizienz orientieren. Wer heute ein neues Haus baut, sollte auch an ein gutes, nachhaltiges Energiekonzept denken. Zum Beispiel mit Photovoltaikanlage auf dem Dach, einer Wärmepumpe, Erdwärmekollektoren und ausgeklügelten Energiemanagementsystemen, die den Verbrauch des selbst erzeugten Stroms fördern.

„Die Energiekosten werden massiv steigen“, wie der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft e. V. erklärt. In den zehn Jahren zwischen 2000 und 2020 sind die durchschnittlichen monatlichen Stromkosten für einen Dreipersonenhaushalt um mehr als 130 Prozent gestiegen: von 40 Euro auf 93 Euro.

Hohe Wärmedämmstandards reduzieren beispielsweise die Heizkosten in einem Neubau auf ein Sechstel der Heizkosten einer Bestandsimmobilie. Altbauten müssen – je nachdem, in welchem Zustand sie gekauft wurden – kurz- oder mittelfristig saniert werden. Abgesehen vom hohen Kostenfaktor wird selbst ein saniertes Haus vermutlich nie die Energieeffizienz eines neu gebauten Hauses erreichen.

Die richtige Finanzierung gut durchdenken

Die Preise steigen, aber die Bauzinsen sinken seit Jahren. Das ist der Grund, warum sich trotz der hohen Preise viele Käufer:innen trotzdem eine Immobilie leisten können. 2007 betrug der durchschnittliche Zins für einen Baukredit mit zehnjähriger Zinsbindung etwa 5,2 Prozent. Im Jahr 2020 „kostete“ der identische Kredit lediglich 0,8 Prozent Zinsen.

Mehrere Faktoren sind für die anhaltend niedrigen Zinsen verantwortlich. Einer davon ist die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, die sich mit offenen Geldschleusen im Jahr 2008 gegen die Finanzkrise und seit 2020 gegen die Corona-Pandemie stemmt. Deshalb können Banken Kredite sehr, sehr günstig anbieten. Sofern die Bonität stimmt, ist die Kreditverfügbarkeit derzeit sehr gut. Und sie wird, Experten zufolge, auch noch eine ganze Zeit so bleiben. Nichtsdestotrotz solltest du die Entscheidung sehr gut durchdenken – denn es ist vermutlich die größte und wichtigste Finanzentscheidung in deinem Leben.

Faustregel: Angebote vergleichen lohnt sich immer. Denn kleine Unterschiede machen bei großen Summen sehr viel aus.

 

Hast du eine Exit-Strategie?

Niemand denkt gern am Anfang schon ans Ende. Aber es wäre klug, wenn du dir überlegst, was mit deiner Traumimmobilie geschieht, wenn etwas dazwischenkommt. Dieses „Dazwischenkommen“ kann sehr unterschiedlich aussehen. Zum Beispiel eine Trennung vom Partner oder eine Krankheit, die das Wohnen im Haus nicht mehr möglich macht. Insbesondere seit der Corona-Krise können auch Arbeitslosigkeit oder Kurzarbeit dazu führen, dass du die Finanzierung nicht mehr stemmen kannst oder aus beruflichen Gründen umziehen musst.

Gerade für solche Fälle sollte die Finanzierung sehr flexibel sein. So wie du bei einer unerwarteten Erbschaft gern eine größere Sondertilgung machen würdest, wäre es gut, wenn du in Krisenzeiten die Rate reduzieren könntest. Prüfe die Möglichkeiten vor der Unterschrift unter den Kreditvertrag. Mach dir unbedingt auch Gedanken darüber, was passiert, wenn der Verkauf der Immobilie und der Ausstieg aus dem Kreditvertrag unumgänglich werden.

Wir helfen. Hier gibt es Lösungsansätze für die angesprochenen Tipps.

Leyla Haddi

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