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Unkompliziert umschulden: So kommen Sie aus Ihrem Immobilienkredit raus

Wer heute einen alten Immobilienkredit hat, schaut oft neidisch auf die aktuell niedrigen Zinsen. Aber: In vielen Fällen ist das Umschulden ganz einfach möglich.

Klar, am einfachsten ist die Umschuldung, wenn die Zinsbindung des alten Kredits ausläuft. Deren Dauer ist im Kreditvertrag festgehalten. Wer nur noch fünf Jahre oder weniger Restlaufzeit hat, kann sich schon heute günstige Zinsen für den Anschlusskredit sichern. Hierfür bieten die Banken sogenannte Forward-Darlehen an. Je kürzer die Zeit bis zum Ablösetermin ist, desto besser sind die Konditionen.

Sonderkündigungsrecht nach Ablauf von 10 Jahren

Was viele Verbraucherinnen und Verbraucher nicht wissen: Wer einen Kredit mit einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren abgeschlossen hat, hat grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht, und zwar „nach Ablauf von 10 Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“. So sieht es § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vor. Zu diesem Zeitpunkt ist es also sehr einfach, aus einem laufenden Kreditvertrag auszusteigen und das Geld umzuschulden.

Ein neuer Kredit ist nicht nur deswegen attraktiv, weil die allgemeinen Hypothekenzinsen aktuell niedrig sind. Auch die verbleibende Darlehenssumme ist niedriger und die meisten Immobilien sind in den letzten Jahren im Wert gestiegen. Dadurch sinkt der Beleihungsauslauf für die Banken und sie können das Darlehen zu besseren Konditionen vergeben

Immobilienkredit
Clever Umschulden

Wer zum Beispiel vor 10 Jahren ein Darlehen von 200.000 Euro mit 20-jähriger Zinsbindung zu einem Zinssatz 3,5 Prozent aufgenommen hat, muss bei einer Tilgung von 3 Prozent pro Jahr bis 2030 noch rund 29.000 Euro Zinsen zahlen. Die monatliche Rate läge bei circa 1.100 Euro.

Wird dieser Kredit heute umgeschuldet, würde das bei einer Restschuld von 128.000 Euro, einem Beleihungsauslauf von unter 60 Prozent, einem Zinssatz von 0,52 Prozent und weiteren 15 Jahren Zinsbindung eine Ersparnis von rund 24.000 Euro bedeuten. Das Darlehen wäre dann mit fast gleicher Rate komplett zurückgezahlt.

Auch Teilkündigungen sind unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht gemäß BGB möglich – etwa, wenn nur noch ein Restbetrag weiterhin finanziert werden muss, weil die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer in der Zwischenzeit eine Erbschaft gemacht hat.

Einfach und unbürokratisch

Das Umschulden ist mit wenig Aufwand und zu geringen Kosten machbar. „Es ist in der Regel kein Notartermin notwendig. Die beteiligten Banken regeln das unter sich und lösen sich untereinander ab“, erklärt Alejandro Fernandez, Inhaber von HYPO14. „Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht fällig, wenn man sich auf das Sonderkündigungsrecht beruft und die gesetzlichen Fristen einhält. Die Kreditnehmerinnen und -nehmer müssen lediglich die Kosten für die Abtretung der Grundschuld zahlen. Diese hängt von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab. Meist ist das ein niedriger dreistelliger Betrag.“

„Wir beraten viele Kreditnehmerinnen und -nehmer, die mit ihren alten Verträgen unzufrieden sind. Sehr häufig stellt sich dann heraus, dass das Darlehen nach dem Sonderkündigungsrecht umgeschuldet und zu besseren Konditionen neu finanziert werden kann“, bestätigt Alejandro Fernandez. „Die Überprüfung kostet nichts, kann aber viel Geld bringen. Insofern lohnt sich der Versuch auf jeden Fall.“

Leyla Haddi

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