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Urteil: Kann man sich auf Angaben im Exposé verlassen?

Wer ein älteres Haus kauft, muss sich meist auf Renovierung einstellen. So weit klar. Was aber, wenn im Exposé die Rede davon ist, das Objekt sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“? Darf man als Käufer dann davon ausgehen, dass der Modernisierungsbedarf nicht so gravieren ist?

Normalerweise darf man sich auf die Angaben im Maklerexposé verlassen. Werden hier bewusst unrichtige Angaben gemacht oder wichtige Schäden verschwiegen, kann ein Käufer den Makler in Haftung nehmen.

Irreführendes Exposé?

Der Fall: In diesem vorm Oberlandesgericht Dresden verhandelten Fall (Aktenzeichen 4 U 2183/19, Urteil vom 17. März 2020) sah es wie folgt aus. Zum Verkauf kam ein hundert Jahre altes Wohngebäude. Der Makler bezeichnete es im Exposé als „renovierungsbedürftig“. Im selben Exposé fand sich der Satz, dass das Haus „mit wenigen Handgriffen bereit“ sei, „neue Besitzer zu beherbergen“. Klingt nach ja zunächst einmal nach wenig Aufwand…. War es aber nicht!

Die Käufer verklagten den Verkäufer und wollten Sachmängelansprüche geltend machen, weil der tatsächliche Sanierungsbedarf des Hauses weit umfangreicher war, als das Exposé vermuten lies. Insbesondere von Feuchtigkeit in den Wänden und schlechten elektrischen Leitungen sei die Rede. Die Käufer empfanden die Formulierung im Exposé als Irreführung. Den tatsächlichen Aufwand der Sanierung könne man aus dem Maklerexposé nicht ableiten, bemängelten sie.

Die Klage wird abgewiesen!

Das muss man auch nicht, urteilten die Richter, un wiesen die Klage ab. Argumentation: Die fragliche Formulierung im Exposé sei keine „konkrete Zustandsbeschreibung“ oder „Beschaffenheitsvereinbarung“. In welchen Standard das Haus nach einer eventuellen Sanierung versetzt werden solle, ergebe sich nicht aus dem Exposé: Daher könne auch keine Angabe dazu erwartet werden, welcher konkrete Aufwand hierzu nötig sei.

Keine arglistige Täuschung

Die Verkäufer hätten in dem Gebäude bis zum Verkauf gewohnt, sodass es als bewohnbar angesehen werden musste. Überdies hätten sich die Käufer auf Fotos, bei Besichtigungen und im Gespräch mit den Verkäufern über den Sanierungszustand, das Problem von feuchten Wänden und der unzureichenden Elektrik informiert. Überraschungen gab es also nicht, sodass auch nicht von arglistiger Täuschung auszugehen sei, stellten die Richter in ihrem Urteil fest.

Die strittige Formulierung im Exposé sei demnach lediglich eine inhaltsleere Werbefloskel, die man nicht für bare Münze nehmen könne.

Tipp für Immobilienkäufer: Die Richter weisen in ihrem Urteil darauf hin, dass im notariellen Kaufvertrag keine Rede von einem bestimmten Zustand oder etwaigen Vereinbarungen zur Beseitigung von Mängeln sei. Sie sollten also darauf achten, dass entsprechende Vereinbarungen – sofern Sie diese mit den Verkäufer treffen – nicht aus anderen Quellen ableiten. Gerichtsfest ist im Zweifel nur was im Kaufvertrag steht.

Leyla Haddi

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